L'augmentation de l'immigration, le nombre croissant d'acheteurs étrangers, la croissance de l'emploi et, depuis longtemps, des conditions de financement favorables ont contribué à exercer une pression sur le marché. Mais une question mérite désormais notre attention : que se passerait-il si la demande ralentissait et que les logements restaient trop chers ?

C’est précisément cette éventualité qu’une étude récente de Morningstar DBRS met sur la table. Depuis 2019, les prix de l’immobilier ont pratiquement doublé au Portugal et ont augmenté de 19 % rien qu’en 2025. Dans le même temps, le pays a accumulé, depuis 2014, un déficit de plus de 300 000 logements, si l’on compare la création de nouveaux ménages au nombre de logements achevés.

Dans les années à venir, certains des facteurs qui ont stimulé la demande pourraient perdre de leur vigueur. L’immigration pourrait ralentir, l’accès au crédit est devenu plus contraignant, les taux d’intérêt sont plus élevés et les prix eux-mêmes ont déjà écarté de nombreuses familles de la possibilité d’acheter un logement. En théorie, une baisse de la demande devrait alléger la pression sur les prix. Mais le marché immobilier ne fonctionne pas de manière aussi simple.

Le Portugal continue de souffrir d’une pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, de coûts élevés, d’une rareté des terrains viabilisés et de procédures d’urbanisme et d’octroi de permis trop lentes. Une baisse de la demande ne crée pas un seul nouveau logement. Une famille qui renonce à acheter parce qu’elle ne parvient pas à obtenir de financement n’en a pas moins besoin d’un logement. Elle se tourne probablement vers le marché locatif, ce qui accroît la pression sur un autre segment qui souffre lui aussi d’un manque d’offre.

L’étude de DBRS contient également un signal qui mérite notre attention : près de deux cinquièmes de la récente hausse des prix au Portugal ne s’expliquent pas par les fondamentaux économiques pris en compte dans son modèle. L’agence estime qu’il est prématuré de parler d’une bulle immobilière et souligne une différence importante par rapport à la dernière crise : les familles portugaises sont aujourd’hui beaucoup moins endettées.

Il ne faut donc pas céder à l’alarmisme, mais faire preuve de réalisme. Et peut-être devrions-nous, nous les professionnels du secteur, faire également preuve d’autocritique. Depuis trop longtemps, nous célébrons chaque nouveau record de prix comme une preuve automatique de la vigueur du marché. Je reconnais moi-même qu’il est facile de considérer la hausse des prix, l’augmentation des transactions et la demande internationale comme des signes positifs. Et ils le sont à bien des égards. Mais un marché où une part croissante de la population n’a pas les moyens d’acheter ou de louer un logement ne peut être considéré comme sain simplement parce que les prix continuent d’augmenter.

Le Portugal compte peut-être moins d’acheteurs, un crédit plus onéreux et une croissance plus faible de la demande. Mais tant qu’il y aura encore peu de logements, des terrains bloqués, des procédures d’autorisation lentes et une construction insuffisante, l’accessibilité ne reviendra probablement pas d’elle-même.

Le marché pourrait bien se refroidir. Le problème, c’est que la crise du logement risque de rester brûlante.