השוק מתקרר - המשבר לא

יותר הגירה, יותר קונים בינלאומיים, צמיחת תעסוקה ובמשך זמן רב תנאי מימון נוחים סייעו ללחוץ על השוק. אבל יש עכשיו שאלה שראויה לתשומת לב: מה אם הביקוש יאט והבתים יישארו יקרים מדי?

דווקא אפשרות זו מציב על השולחן מחקר שנערך לאחרונה על ידי Morningstar DBRS. מאז 2019, מחירי הבתים כמעט הוכפלו בפורטוגל ועלו ב -19% בשנת 2025 בלבד. במקביל, המדינה צברה מאז 2014 גירעון של יותר מ -300 אלף דירות, כאשר משווים את היווצרותם של משקי בית חדשים למספר הבתים שהושלמו

בשנים הקרובות, חלק מהגורמים שהניעו את הביקוש עלולים לאבד כוח. ההגירה עשויה להאט, הגישה לאשראי הפכה תובענית יותר, הריבית גבוהה יותר והמחירים עצמם כבר הרחיקו משפחות רבות מהאפשרות לקנות בית. בתיאוריה, הפחתה בביקוש אמורה להקל על הלחץ על המחירים. אבל הנדל"ן לא עובד כל כך פשוט.

בפורטוגל ממשיכים להיות מחסור בעובדי בנייה, עלויות גבוהות, מחסור בקרקעות שהוכנו לבנייה ותהליכי תכנון ורישוי איטיים מדי. הפחתה בביקוש אינה יוצרת בית חדש אחד. משפחה שמפסיקה לקנות מכיוון שהיא לא יכולה לקבל מימון לא מפסיקה להזדקק לדיור. זה כנראה עובר לשוק השכירות, ומגביר את הלחץ על פלח אחר שסובל גם הוא מחוסר היצע.

מחקר ה- DBRS מכיל גם אות הראוי לתשומת לב: כמעט שתי חמישיות מעליית המחירים האחרונה בפורטוגל אינן מוסברות על ידי היסודות הכלכליים הנחשבים במודל שלו. הסוכנות רואה בטרם עת לדבר על בועת נדל"ן ומדגישה הבדל חשוב בהשוואה למשבר האחרון: משפחות פורטוגזיות כיום חובות הרבה פחות

לכן איננו זקוקים לדאגה, אך אנו זקוקים לריאליזם. ואולי גם אנחנו, אנשי מקצוע בתחום, צריכים לעשות קצת ביקורת עצמית. במשך זמן רב מדי חגגנו כל שיא מחירים חדש כהוכחה אוטומטית לחוזק השוק. אני עצמי מכיר בכך שקל להסתכל על הערכה, עלייה בעסקאות וביקוש בינלאומי כסימנים חיוביים. והם במובנים רבים. אבל שוק שבו חלק הולך וגדל מהאוכלוסייה אינו יכול להרשות לעצמו לקנות או לשכור בית לא יכול להיחשב בריא רק בגלל שהמחירים ממשיכים לעלות.

בפורטוגל עשויים להיות פחות קונים, אשראי יקר יותר וצמיחה נמוכה יותר בביקוש. אבל כל עוד יש עדיין מעט בתים, קרקע חסומה, איתור איטי ובנייה לא מספקת, סביר להניח שהנגישות לא תחזור מעצמה

השוק עשוי להתקרר. הבעיה היא שמשבר הדיור עשוי להישאר חם.