Maahanmuuton lisääntyminen, kansainvälisten ostajien määrän kasvu, työpaikkojen lisääntyminen sekä pitkään jatkuneet suotuisat rahoitusolosuhteet ovat vaikuttaneet markkinoiden nousuun. Nyt on kuitenkin syytä pohtia seuraavaa kysymystä: entä jos kysyntä hidastuu ja asunnot pysyvät liian kalliina?

Juuri tämän mahdollisuuden Morningstar DBRS:n tuore tutkimus nostaa esiin. Vuodesta 2019 lähtien asuntojen hinnat ovat käytännössä kaksinkertaistuneet Portugalissa ja nousseet 19 % pelkästään vuonna 2025. Samalla maassa on vuodesta 2014 lähtien kertynyt yli 300 tuhannen asunnon vaje, kun verrataan uusien kotitalouksien muodostumista valmistuneiden asuntojen määrään.

Tulevina vuosina jotkut kysyntää vauhdittaneet tekijät saattavat menettää voimansa. Maahanmuutto saattaa hidastua, luoton saanti on tiukentunut, korot ovat nousseet ja hinnat itsessään ovat jo estäneet monia perheitä ostamasta asuntoa. Teoriassa kysynnän vähenemisen pitäisi lieventää hintoihin kohdistuvaa painetta. Kiinteistömarkkinat eivät kuitenkaan toimi niin yksinkertaisesti.

Portugalissa on edelleen pulaa rakennusalan työntekijöistä, kustannukset ovat korkeat, rakentamiseen soveltuvia tontteja on niukasti ja kaavoitus- ja lupamenettelyt ovat liian hitaita. Kysynnän lasku ei luo yhtään uutta asuntoa. Perhe, joka luopuu ostosta, koska se ei saa rahoitusta, ei lakkaa tarvitsemasta asuntoa. Se siirtyy todennäköisesti vuokramarkkinoille, mikä lisää painetta toiselle segmentille, joka myös kärsii tarjonnan puutteesta.

DBRS:n tutkimus sisältää myös huomionarvoisen seikan: lähes kaksi viidesosaa Portugalin viimeaikaisesta hintojen noususta ei selity mallissa huomioiduilla talouden perustekijöillä. Luottoluokituslaitos pitää kiinteistökuplasta puhumista ennenaikaisena ja korostaa tärkeää eroa edelliseen kriisiin verrattuna: portugalilaiset perheet ovat nyt huomattavasti vähemmän velkaantuneita.

Emme siis tarvitse pelottelua, vaan realismia. Ja ehkä meidän, alan ammattilaisten, pitäisi myös harjoittaa hieman itsekritiikkiä. Olemme liian kauan juhlineet jokaista uutta hintarekordia automaattisena todisteena markkinoiden vahvuudesta. Myönnän itsekin, että on helppoa pitää hintojen nousua, kauppojen määrän kasvua ja kansainvälistä kysyntää positiivisina merkkeinä. Ja monessa mielessä ne ovatkin sitä. Mutta markkinaa, jolla yhä suurempi osa väestöstä ei ole varaa ostaa tai vuokrata asuntoa, ei voida pitää terveenä pelkästään siksi, että hinnat jatkavat nousuaan.

Portugalissa ostajia on ehkä vähemmän, luotto on kalliimpaa ja kysynnän kasvu on hitaampaa. Mutta niin kauan kuin asuntoja on edelleen vähän, tontit ovat rakentamattomina, lupamenettelyt ovat hitaita ja rakentaminen riittämätöntä, asuntomarkkinoiden saavutettavuus ei todennäköisesti palaa itsestään.

Markkinat saattavat jäähtyä. Ongelmana on, että asuntokriisi saattaa pysyä kuumana.