Mais imigração, mais compradores internacionais, crescimento do emprego e, durante muito tempo, condições favoráveis de financiamento ajudaram a pressionar o mercado. Mas existe agora uma pergunta que merece atenção: e se a procura abrandar e as casas continuarem demasiado caras?

É precisamente esta possibilidade que um recente estudo da Morningstar DBRS coloca sobre a mesa. Desde 2019, os preços das casas praticamente duplicaram em Portugal e aumentaram 19% apenas em 2025. Ao mesmo tempo, o país acumulou, desde 2014, um défice superior a 300 mil habitações, quando se compara a formação de novos agregados familiares com o número de casas concluídas.

Nos próximos anos, alguns dos fatores que impulsionaram a procura poderão perder força. A imigração pode abrandar, o acesso ao crédito tornou-se mais exigente, as taxas de juro são mais elevadas e os próprios preços já afastaram muitas famílias da possibilidade de comprar casa. Em teoria, uma redução da procura deveria aliviar a pressão sobre os preços. Mas o imobiliário não funciona de forma tão simples.

Portugal continua a ter falta de trabalhadores na construção, custos elevados, escassez de terrenos preparados para construir e processos de planeamento e licenciamento demasiado lentos. Uma redução da procura não cria uma única casa nova. Uma família que deixa de comprar por não conseguir financiamento não deixa de precisar de habitação. Provavelmente passa para o mercado de arrendamento, aumentando a pressão sobre outro segmento que também sofre de falta de oferta.

O estudo da DBRS contém ainda um sinal que merece atenção: quase dois quintos da recente subida dos preços em Portugal não são explicados pelos fundamentos económicos considerados no seu modelo. A agência considera prematuro falar numa bolha imobiliária e sublinha uma diferença importante em relação à última crise: as famílias portuguesas estão hoje muito menos endividadas.

Não precisamos, portanto, de alarmismo, mas precisamos de realismo. E talvez também nós, profissionais do setor, devamos fazer alguma autocrítica. Durante demasiado tempo celebrámos cada novo recorde de preços como uma prova automática da força do mercado. Eu próprio reconheço que é fácil olhar para a valorização, para o aumento das transações e para a procura internacional como sinais positivos. E são-no em muitos aspetos. Mas um mercado onde uma parte crescente da população não consegue comprar ou arrendar uma casa não pode ser considerado saudável apenas porque os preços continuam a subir.

Portugal pode vir a ter menos compradores, crédito mais caro e menor crescimento da procura. Mas enquanto continuar a ter poucas casas, terrenos bloqueados, licenciamentos lentos e construção insuficiente, a acessibilidade dificilmente regressará por si própria.

O mercado pode arrefecer. O problema é que a crise da habitação pode continuar quente.