Рост иммиграции, увеличение числа иностранных покупателей, рост занятости и, на протяжении длительного времени, благоприятные условия кредитования способствовали давлению на рынок. Однако сейчас возникает вопрос, заслуживающий внимания: что, если спрос замедлится, а цены на жилье останутся слишком высокими?

Именно эту возможность рассматривает недавнее исследование Morningstar DBRS. С 2019 года цены на жилье в Португалии практически удвоились, а только в 2025 году выросли на 19 %. В то же время с 2014 года в стране накопился дефицит в более чем 300 тысяч жилых единиц, если сравнивать количество вновь образованных домохозяйств с количеством введенных в эксплуатацию домов.

В ближайшие годы некоторые из факторов, стимулировавших спрос, могут утратить свою силу. Иммиграция может замедлиться, условия получения кредитов ужесточились, процентные ставки выросли, а сами цены уже лишили многие семьи возможности приобрести жилье. Теоретически снижение спроса должно ослабить давление на цены. Но рынок недвижимости не работает так просто.

В Португалии по-прежнему наблюдается нехватка строительных рабочих, высокие затраты, дефицит земельных участков, подготовленных под застройку, а также слишком медленные процессы планирования и получения разрешений. Снижение спроса не приводит к появлению ни одного нового дома. Семья, которая перестает покупать жилье из-за невозможности получить финансирование, не перестает нуждаться в жилье. Скорее всего, она переходит на рынок аренды, усиливая давление на другой сегмент, который также страдает от недостатка предложения.

Исследование DBRS также содержит сигнал, заслуживающий внимания: почти две пятых недавнего роста цен в Португалии не объясняются экономическими фундаментальными показателями, учтенными в модели агентства. Агентство считает преждевременным говорить о пузыре на рынке недвижимости и подчеркивает важное отличие по сравнению с прошлым кризисом: португальские семьи сейчас гораздо менее обременены долгами.

Поэтому нам не нужна паника, но нужен реализм. И, возможно, нам, профессионалам в этой отрасли, тоже стоит проявить некоторую самокритику. Слишком долго мы отмечали каждый новый ценовой рекорд как автоматическое доказательство силы рынка. Я сам признаю, что легко рассматривать рост цен, увеличение количества сделок и международный спрос как положительные признаки. И во многих отношениях это действительно так. Но рынок, на котором все большая часть населения не может позволить себе купить или арендовать жилье, нельзя считать здоровым только потому, что цены продолжают расти.

В Португалии, возможно, стало меньше покупателей, кредиты подорожали, а рост спроса замедлился. Но пока остается мало жилья, земля заблокирована, выдача разрешений идет медленно, а строительство ведется в недостаточных объемах, доступность вряд ли восстановится сама по себе.

Рынок, возможно, охладится. Проблема в том, что жилищный кризис может оставаться «горячим».