Daha fazla göç, daha fazla uluslararası alıcı, iş büyümesi ve uzun süre uygun finansman koşulları pazara baskı yaptı. Ancak şimdi dikkati hak eden bir soru var: Ya talep yavaşlarsa ve evler çok pahalı kalırsa?

Morningstar DBRS tarafından yapılan yakın tarihli bir çalışmanın masaya koyduğu tam da bu olasılık. 2019'dan bu yana, Portekiz'de konut fiyatları neredeyse iki katına çıktı ve yalnızca 2025'te %19 arttı. Aynı zamanda, ülke, 2014'ten bu yana, yeni hanelerin oluşumunu tamamlanan ev sayısıyla karşılaştırırken 300 binden fazla konut açığı biriktir

miştir.

Önümüzdeki yıllarda, talebi yönlendiren faktörlerden bazıları güç kaybedebilir. Göç yavaşlayabilir, krediye erişim daha talepkar hale geldi, faiz oranları daha yüksek ve fiyatlar zaten birçok aileyi ev satın alma olasılığından uzaklaştırdı. Teoride, talepteki bir azalma fiyatlar üzerindeki baskıyı azaltmalıdır. Ancak gayrimenkul o kadar basit çalışmıyor.

Portekiz inşaat işçisi eksikliği, yüksek maliyetler, inşaat için hazırlanan arazi kıtlığı ve çok yavaş planlama ve lisanslama süreçlerine sahip olmaya devam ediyor. Talebin azalması tek bir yeni ev yaratmaz. Finansman alamadığı için satın almayı bırakan bir aile, konuta ihtiyaç duymayı bırakmaz. Muhtemelen kiralama pazarına geçerek arz eksikliğinden muzdarip başka bir segment üzerindeki baskıyı artırıyor.

DBRS çalışması ayrıca dikkati hak eden bir sinyal içeriyor: Portekiz'deki fiyatlardaki son artışın neredeyse beşte ikisi, modelinde dikkate alınan ekonomik temellerle açıklanmıyor. Ajans, bir emlak balonu hakkında konuşmanın erken olduğunu düşünüyor ve son krize kıyasla önemli bir farkın altını çiziyor: Portekizli aileler artık çok daha az borçlu.

Bu nedenle alarmizme ihtiyacımız yok, ama gerçekçiliğe ihtiyacımız var. Ve belki de sektördeki profesyoneller olarak bizler de biraz öz eleştiri yapmalıyız. Çok uzun süredir, her yeni fiyat rekorunu piyasa gücünün otomatik bir kanıtı olarak kutladık. Değerlendirmeye, işlemlerdeki artışa ve uluslararası talebe olumlu işaretler olarak bakmanın kolay olduğunu kendim kabul ediyorum. Ve birçok yönden öyleler. Ancak nüfusun büyüyen bir bölümünün ev satın almayı veya kiralamayı göze alamadığı bir pazar, sırf fiyatlar yükselmeye devam ettiği için sağlıklı kabul edilemez.

Portekiz daha az alıcıya, daha pahalı kredilere ve talepte daha düşük büyümeye sahip olabilir. Ancak hala az sayıda ev, engellenmiş arazi, yavaş izin ve yetersiz inşaat olduğu sürece, erişilebilirliğin kendi kendine geri dönmesi pek olası değildir

.

Piyasa soğuyabilir. Sorun şu ki, konut krizi sıcak kalabilir.