Meer immigratie, meer internationale kopers, banengroei en, lange tijd, gunstige financieringsvoorwaarden hebben de druk op de markt opgevoerd. Maar er is nu een vraag die aandacht verdient: wat als de vraag afneemt en huizen te duur blijven?

Juist deze mogelijkheid wordt in een recent onderzoek van Morningstar DBRS aan de orde gesteld. Sinds 2019 zijn de huizenprijzen in Portugal vrijwel verdubbeld en zijn ze alleen al in 2025 met 19% gestegen. Tegelijkertijd heeft het land sinds 2014 een tekort van meer dan 300 duizend woningen opgebouwd, wanneer men het aantal nieuwe huishoudens vergelijkt met het aantal opgeleverde woningen.

In de komende jaren kunnen sommige factoren die de vraag hebben aangewakkerd, aan kracht inboeten. De immigratie kan vertragen, de toegang tot krediet is strenger geworden, de rentetarieven zijn hoger en de prijzen zelf hebben al veel gezinnen de mogelijkheid ontnomen om een huis te kopen. In theorie zou een afname van de vraag de druk op de prijzen moeten verlichten. Maar de vastgoedmarkt werkt niet zo eenvoudig.

Portugal kampt nog steeds met een tekort aan bouwvakkers, hoge kosten, een schaarste aan bouwrijpe grond en te trage plannings- en vergunningsprocedures. Een afname van de vraag leidt niet tot de bouw van ook maar één nieuwe woning. Een gezin dat afziet van een aankoop omdat het geen financiering kan krijgen, heeft nog steeds behoefte aan huisvesting. Het stapt waarschijnlijk over naar de huurmarkt, waardoor de druk toeneemt op een ander segment dat eveneens te kampen heeft met een tekort aan aanbod.

Het DBRS-onderzoek bevat ook een signaal dat aandacht verdient: bijna twee vijfde van de recente prijsstijging in Portugal valt niet te verklaren door de economische fundamenten die in het model zijn meegenomen. Het bureau acht het voorbarig om te spreken van een vastgoedzeepbel en benadrukt een belangrijk verschil ten opzichte van de vorige crisis: Portugese gezinnen hebben nu veel minder schulden.

We hebben dus geen paniekzaaierij nodig, maar wel realisme. En misschien moeten wij, professionals in de sector, ook wat zelfkritiek uitoefenen. Al te lang hebben we elk nieuw prijsrecord gevierd als een automatisch bewijs van de kracht van de markt. Ik geef zelf toe dat het gemakkelijk is om de prijsstijging, de toename van het aantal transacties en de internationale vraag als positieve signalen te zien. En dat zijn ze in veel opzichten ook. Maar een markt waar een groeiend deel van de bevolking zich geen huis kan veroorloven – noch om te kopen, noch om te huren – kan niet als gezond worden beschouwd, alleen maar omdat de prijzen blijven stijgen.

Portugal heeft misschien minder kopers, duurdere kredieten en een lagere groei van de vraag. Maar zolang er nog steeds te weinig woningen zijn, grond geblokkeerd is, vergunningen traag worden afgegeven en er onvoldoende wordt gebouwd, is het onwaarschijnlijk dat de toegankelijkheid vanzelf terugkeert.

De markt kan weliswaar afkoelen, maar het probleem is dat de huisvestingscrisis wellicht blijft voortduren.