Les derniers permis en lice - pourquoi les nouvelles propriétés prêtes pour le tourisme sont les atouts les plus intéressants de Lisbonne

Le marché de l'immobilier de Lisbonne marché immobilier animé de Lisbonneà Lisbonne, le prix ultime n'est pas seulement l'emplacement - c'est une licence de location touristique. Les permis d'Alojamento Local (AL), qui permettent aux propriétaires de louer légalement à des visiteurs de courte durée, sont devenus rares, lucratifs et constituent une protection contre les restrictions de plus en plus sévères imposées à l'achat de biens immobiliers.

Les autorités municipales ont gelé les nouveaux enregistrements AL dans les quartiers historiques tels que Alfama, Bairro Alto, Mouraria et la plupart des autres quartiers centraux de premier ordre. Cette politique est importante car elle vise à protéger les locataires de longue date et à préserver le tissu culturel de Lisbonne, mais elle a également créé une certaine pénurie. Les licences existantes sont désormais une "clé d'or", débloquant un potentiel de revenus et des primes à la revente auxquels les nouveaux acheteurs n'ont plus facilement accès.

La tension est évidente : si les restrictions protègent les résidents, l'économie de Lisbonne repose encore largement sur le tourisme. La demande de logements de qualité pour des séjours de courte durée étant supérieure à l'offre, les propriétés dotées de licences actives - en particulier en pleine propriété - deviennent aujourd'hui l'un des modèles d'investissement les plus résistants de la ville.

Développements sous licence touristique : l'avantage du haut de gamme

L'une des opportunités les plus attrayantes pour les acheteurs est celle d'un appartement sous licence situé au sein d'un ensemble immobilier doté d'une licence touristique. Dans ce cas, les propriétaires sont non seulement en mesure de louer légalement, mais aussi d'offrir à leurs clients une excellente expérience avec l'accès à des installations de type hôtelier telles que conciergerie, salle de sport, piscine, spa ou service de ménage, qui sont toutes en accord avec le niveau de service de la marque.

Cette combinaison améliore considérablement l'offre de location, car les visiteurs sont souvent prêts à payer un supplément pour le confort d'un appartement privé avec la commodité de services hôteliers complets. Pour les investisseurs, cela signifie souvent un taux d'occupation plus élevé, des tarifs journaliers plus élevés et l'assurance qu'une gestion professionnelle maintient des normes élevées en permanence.

"Pour les investisseurs, les projets dotés d'une licence touristique éliminent deux des plus grandes inquiétudes : la cohérence et la gestion. Avec des équipes professionnelles en place pour gérer le bâtiment, les normes restent élevées, ce qui est crucial sur le marché de la location à court terme. Cela signifie que les propriétaires bénéficient d'un positionnement haut de gamme sans avoir à gérer personnellement les opérations quotidiennes", explique David Moura-George. "Certains projets dotés de licences touristiques permettent également aux propriétaires de séjourner et d'utiliser les installations d'autres propriétés du réseau de la marque, que ce soit en Europe ou ailleurs.

Surfer sur la vague du tourisme

L'ampleur du marché explique l'importance de ces licences. Le tourisme continue de croître : en 2024, 31,6 millions d'hôtes ont séjourné au Portugal, soit une augmentation de 5,2 % par rapport à l'année précédente.

Pour un investisseur individuel, la licence est la clé qui lui ouvre l'accès direct à ce flux de visiteurs.

Le secteur de l'hébergement touristique au Portugal a vu le tarif journalier moyen passer à 160,46 euros, soit une hausse de 6,8 % par rapport à l'année précédente, faisant passer le pays de la 10e à la 8e place parmi les marchés de l'UE pour ce qui est des prix. Lisbonne elle-même offre une base attrayante pour les rendements, enregistrant un rendement locatif brut de 5,65% à la fin du mois de juin.

La rareté est le nouveau luxe

La rareté elle-même est devenue un avantage. En raison des restrictions accrues, le nombre d'enregistrements de nouveaux logements locaux (AL) au Portugal a chuté au cours des sept premiers mois de 2024, avec seulement 4 146 licences demandées entre le 1er janvier et le 26 juillet, soit une baisse de 64% par rapport à la même période en 2023. Certaines municipalités, dont Lisbonne et Funchal, ont même suspendu complètement les nouvelles autorisations. Cela signifie que les propriétés dotées d'une licence ne sont pas seulement génératrices de revenus, mais qu'elles sont aussi des biens rares.

Comme le fait remarquer David Moura-George, directeur général d'Athena Advisers : "La rareté est désormais une caractéristique essentielle du marché immobilier de Lisbonne. Dans des quartiers comme l'Alfama, le Bairro Alto ou le Castelo, la licence touristique est devenue une valeur supplémentaire par rapport à la propriété elle-même. Les acheteurs la considèrent de plus en plus comme une sorte de monnaie d'échange - quelque chose qui leur garantit l'accès au marché touristique portugais en plein essor, à un moment où l'entrée est restreinte".

Partir en vacances quand on veut, faire des bénéfices quand on ne veut pas

L'un des principaux attraits d'un lotissement doté d'une licence touristique est la liberté qu'il offre aux propriétaires. Contrairement aux contrats de location à long terme qui bloquent les locataires, une licence touristique à court terme vous permet de décider exactement quand vous utilisez la propriété vous-même et quand vous la mettez en location.

De nombreux acheteurs internationaux choisissent de profiter de leur résidence pendant quelques semaines ou quelques mois chaque année et de la louer le reste du temps. Cette approche hybride permet à la propriété de s'autofinancer tout en offrant une retraite privée quand vous le souhaitez.

En louant pendant les mois les plus touristiques, lorsque les tarifs journaliers et le taux d'occupation grimpent en flèche, les propriétaires peuvent générer des revenus importants tout en conservant l'avantage d'avoir une maison au Portugal. En d'autres termes, la licence transforme ce qui pourrait être un achat émotionnel en un actif productif de revenus, équilibrant l'utilisation personnelle et les rendements financiers.

Un atout stratégique

Bien entendu, cette opportunité s'accompagne de responsabilités. Les propriétés doivent répondre à des normes de sécurité et d'assurance, être correctement enregistrées et se conformer aux règles de zonage locales. Mais pour les investisseurs qui gèrent ces obligations avec soin, les avantages sont indéniables : un revenu fixe régulier pendant les mois ordinaires, des gains variables importants pendant l'été, des perspectives de revente accrues en raison de la rareté et la liberté de profiter personnellement de la propriété.

"Au Portugal, les licences touristiques sont plus que des autorisations, ce sont des opportunités. Dans un marché où le tourisme continue de prospérer, l'offre est rare et les rendements locatifs restent élevés, la bonne propriété avec la bonne licence peut offrir non seulement un endroit merveilleux pour séjourner, mais aussi un investissement résistant et à l'épreuve du temps dans l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques d'Europe", conclut David Moura-George.

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