Últimos alvarás - porque é que as novas propriedades prontas para o turismo são o ativo mais quente de Lisboa

Em mercado imobiliário de Lisboao prémio máximo não é apenas a localização - é uma licença de arrendamento turístico. As licenças de Alojamento Local (AL), que permitem aos proprietários arrendar legalmente a visitantes de curta duração, tornaram-se raras, lucrativas e uma proteção contra as restrições cada vez mais severas ao arrendamento.

As autoridades da cidade congelaram os novos registos de AL em bairros históricos como Alfama, Bairro Alto, Mouraria e a maioria dos outros bairros centrais. Esta política é importante, uma vez que se destina a proteger os inquilinos de longa duração e a preservar o tecido cultural de Lisboa, mas também criou alguma escassez. As licenças existentes são agora uma "chave de ouro", que desbloqueia o potencial de rendimento e os prémios de revenda a que os novos compradores já não podem aceder facilmente.

A tensão é clara: embora as restrições salvaguardem os residentes, a economia de Lisboa continua a depender fortemente do turismo. Com a procura de alojamento de qualidade para estadias curtas a ultrapassar a oferta, os imóveis com licenças activas - especialmente em regime de propriedade horizontal - estão a tornar-se um dos modelos de investimento mais resistentes na cidade.

Empreendimentos com licença turística: a vantagem do prémio

Uma das oportunidades mais atractivas para os compradores é quando um apartamento licenciado está localizado num empreendimento com licença turística. Nestes casos, os proprietários não só podem arrendar legalmente, como também oferecem aos hóspedes uma excelente experiência com acesso a instalações de estilo hoteleiro, tais como concierge, ginásio, piscina, spa ou serviço de limpeza, que estão de acordo com o nível de serviço da marca.

Esta combinação melhora significativamente a proposta de aluguer, uma vez que os visitantes estão frequentemente dispostos a pagar um prémio pelo conforto de um apartamento privado com a conveniência de serviços completos de hotel. Para os investidores, significa frequentemente uma maior ocupação, taxas diárias mais elevadas e a garantia de que a gestão profissional mantém os padrões consistentemente elevados.

"Para os investidores, os empreendimentos com uma licença turística eliminam duas das maiores preocupações: consistência e gestão. Com equipas profissionais a gerir o edifício, os padrões mantêm-se elevados, o que é crucial no mercado de arrendamento de curta duração. Isto significa que os proprietários beneficiam de um posicionamento premium sem terem de gerir pessoalmente as operações do dia a dia", explica David Moura-George. "Alguns empreendimentos com licenças turísticas também permitem que os proprietários fiquem e utilizem as instalações de outras propriedades da rede da marca, seja na Europa ou fora dela."

Aproveitar a onda do turismo

A dimensão do mercado explica a importância destas licenças. O turismo continua a crescer: em 2024, 31,6 milhões de hóspedes ficaram em Portugal, um aumento de 5,2% em relação ao ano anterior.

Para um investidor individual, uma licença é a chave que abre o acesso direto a este fluxo de visitantes.

O sector do alojamento turístico em Portugal registou um aumento da tarifa média diária para 160,46 euros, o que representa um aumento de 6,8% em relação ao ano anterior, fazendo com que o país passasse do 10º para o 8º lugar entre os mercados da UE em termos de preços. A própria cidade de Lisboa oferece uma base atractiva para a rentabilidade, registando um rendimento bruto de arrendamento de 5,65% no final de junho.

A escassez é o novo luxo

A própria escassez tornou-se um benefício. Devido ao aumento das restrições, o número de novos registos de Alojamento Local (AL) em Portugal caiu a pique nos primeiros sete meses de 2024, com apenas 4.146 licenças solicitadas entre 1 de janeiro e 26 de julho, uma queda de 64% em relação ao mesmo período de 2023. Alguns municípios, como Lisboa e Funchal, suspenderam mesmo as novas autorizações. Isto significa que os imóveis com licenças não são apenas geradores de rendimento, são bens escassos por direito próprio.

Como refere David Moura-George, Diretor Geral da Athena Advisers: "A escassez é agora uma caraterística que define o mercado imobiliário de Lisboa. Em bairros como Alfama, Bairro Alto ou Castelo, uma licença turística tornou-se efetivamente uma segunda camada de valor para além da própria propriedade. Os compradores vêem-na cada vez mais como uma espécie de moeda - algo que lhes garante o acesso ao mercado turístico em expansão em Portugal, numa altura em que a entrada está a ser restringida."

Férias quando se quer, lucro quando não se quer

Um dos maiores atractivos de um empreendimento com licença turística é a liberdade que dá aos proprietários. Ao contrário dos contratos de arrendamento a longo prazo que prendem os inquilinos, uma licença turística de curta duração permite-lhe decidir exatamente quando utilizar a propriedade e quando a arrendar.

Muitos compradores internacionais optam por usufruir da sua residência durante algumas semanas ou meses por ano e arrendá-la durante o resto do ano. Esta abordagem híbrida significa efetivamente que a propriedade se paga a si própria, ao mesmo tempo que oferece um retiro privado sempre que desejar.

Ao alugar durante os meses de maior afluência turística, quando as taxas diárias e a ocupação aumentam, os proprietários podem gerar rendimentos significativos, mantendo o benefício do estilo de vida de ter uma casa em Portugal. Por outras palavras, a licença transforma o que poderia ser uma compra emocional num ativo gerador de rendimento, equilibrando o uso pessoal com o retorno financeiro.

Um ativo estratégico

Naturalmente, esta oportunidade acarreta responsabilidades. Os imóveis devem cumprir as normas de segurança e de seguros, estar corretamente registados e respeitar as regras locais de ordenamento do território. Mas para os investidores que gerem cuidadosamente estas obrigações, os benefícios são convincentes: rendimento fixo estável durante os meses regulares, ganhos variáveis poderosos no verão, melhores perspectivas de revenda devido à escassez e a liberdade de usufruir pessoalmente da propriedade.

"As licenças turísticas em Portugal são mais do que permissões, são oportunidades. Num mercado onde o turismo continua a prosperar, a oferta é escassa e os rendimentos das rendas permanecem fortes, a propriedade certa com a licença certa pode oferecer não só um lugar maravilhoso para ficar, mas também um investimento resiliente e preparado para o futuro num dos mercados imobiliários mais vibrantes da Europa", conclui David Moura-George.

Quer aprofundar as oportunidades de compra para arrendamento em Portugal? Veja a repetição do nosso webinar sobre o tema: Desbloquear o Buy to Let em Lisboa