Sista tillståndet - varför nya turistklara fastigheter är Lissabons hetaste tillgång

Lissabons Lissabons livliga fastighetsmarknadär det ultimata priset inte bara läget - det är en turistuthyrningslicens. Alojamento Local (AL)-tillstånd, som gör det möjligt för ägare att lagligt hyra ut till korttidsbesökare, har blivit sällsynta, lukrativa och en inbyggd säkring mot allt hårdare restriktioner för köp och uthyrning.

Stadens myndigheter har fryst nya AL-registreringar i historiska stadsdelar som Alfama, Bairro Alto, Mouraria och de flesta andra av de bästa centrala stadsdelarna. Denna policy är viktig eftersom den är utformad för att skydda långsiktiga hyresgäster och bevara Lissabons kulturella struktur, men den har också skapat viss knapphet. Befintliga licenser är nu en "gyllene nyckel", som låser upp inkomstpotential och återförsäljningspremier som nyare köpare inte längre lätt kan komma åt.

Spänningen är tydlig: samtidigt som restriktionerna skyddar invånarna är Lissabons ekonomi fortfarande starkt beroende av turismen. Efterfrågan på korttidsboende av hög kvalitet är större än utbudet, och fastigheter med aktiva licenser - särskilt på äganderättsbasis - håller nu på att bli en av de mest motståndskraftiga investeringsmodellerna i staden.

Utvecklingsområden med turistlicenser: premiumkanten

En av de mest tilltalande möjligheterna för köpare är när en lägenhet med licens ligger inom ett område med turistlicens. I dessa fall kan ägarna inte bara hyra ut lagligt, utan också erbjuda gästerna en utmärkt upplevelse med tillgång till hotellliknande faciliteter som concierge, gym, pool, spa eller städning, som alla är i linje med varumärkets servicenivå.

Denna kombination förbättrar avsevärt hyreserbjudandet, eftersom besökare ofta är villiga att betala en premie för komforten i en privat lägenhet med bekvämligheten av fullständiga hotelltjänster. För investerarna innebär det ofta högre beläggning, högre dagspriser och en försäkran om att en professionell förvaltning håller en hög standard.

"För investerare innebär utveckling med en turistlicens att två av de största orosmomenten försvinner: konsekvens och förvaltning. Med professionella team på plats för att driva byggnaden förblir standarden hög, vilket är avgörande på marknaden för korttidsuthyrning. Det innebär att ägarna drar nytta av en premiumpositionering utan att personligen behöva hantera den dagliga verksamheten", förklarar David Moura-George. "Vissa projekt med turistlicenser gör det också möjligt för ägarna att bo och använda faciliteterna i andra fastigheter inom varumärkets nätverk, oavsett om det är i Europa eller utomlands."

Att rida på turismvågen

Marknadens omfattning förklarar varför dessa licenser är viktiga. Turismen fortsätter att växa: 2024 stannade 31,6 miljoner gäster i Portugal, en ökning med 5,2% jämfört med föregående år.

För en enskild investerare är en licens nyckeln som ger direkt tillgång till detta flöde av besökare.

I Portugals turistboende ökade det genomsnittliga dagspriset till 160,46 euro, en ökning med 6,8% jämfört med föregående år, vilket innebär att landet har gått från 10:e till 8:e plats bland EU-marknaderna när det gäller prissättning. Lissabon i sig erbjuder en attraktiv grund för avkastning och noterade en bruttohyresavkastning på 5,65% i slutet av juni.

Knapphet är den nya lyxen

Själva knappheten har blivit en fördel. På grund av de ökade restriktionerna sjönk antalet nya AL-registreringar (Local Accommodation) i Portugal kraftigt under de första sju månaderna 2024, med endast 4 146 licenser begärda mellan den 1 januari och den 26 juli, en minskning med 64% jämfört med samma period 2023. Vissa kommuner, bland annat Lissabon och Funchal, har till och med stoppat nya tillstånd helt och hållet. Detta innebär att fastigheter med licenser inte bara är inkomstgenererande, de är knappa varor i sig själva.

Som David Moura-George, General Manager på Athena Advisers, konstaterar: "Knapphet är nu ett utmärkande drag på Lissabons fastighetsmarknad. I stadsdelar som Alfama, Bairro Alto eller Castelo har en turistlicens i praktiken blivit ett andra lager av värde ovanpå själva fastigheten. Köparna ser det alltmer som en slags valuta - något som garanterar dem tillgång till Portugals blomstrande turistmarknad i en tid då inträdet begränsas."

Semestra när du vill, tjäna pengar när du inte vill

En av de största attraktionerna med en utveckling med en turistlicens är den frihet som den ger ägarna. Till skillnad från långsiktiga hyreskontrakt som låser in hyresgästerna, kan du med en kortsiktig turistlicens bestämma exakt när du ska använda fastigheten själv och när du ska hyra ut den.

Många internationella köpare väljer att njuta av sin bostad under några veckor eller månader varje år och hyra ut den under resten av året. Denna hybridmetod innebär effektivt att fastigheten betalar för sig själv samtidigt som den fortfarande erbjuder en privat reträtt när du väljer.

Genom att hyra under toppturistmånaderna, när dagliga priser och beläggning ökar, kan ägarna generera betydande inkomster samtidigt som de behåller livsstilsfördelen med att ha ett hem i Portugal. Med andra ord förvandlar licensen vad som kan vara ett känslomässigt köp till en inkomstbringande tillgång, som balanserar personligt bruk med ekonomisk avkastning.

En strategisk tillgång

Naturligtvis medför möjligheten ansvar. Fastigheterna måste uppfylla säkerhets- och försäkringsstandarder, vara korrekt registrerade och följa lokala zonindelningsregler. Men för investerare som hanterar dessa skyldigheter noggrant är fördelarna övertygande: stabil fast inkomst under vanliga månader, kraftfulla rörliga vinster på sommaren, förbättrade utsikter för återförsäljning på grund av knapphet och friheten att njuta av fastigheten personligen.

"Turistlicenser i Portugal är mer än tillstånd, de är möjligheter. På en marknad där turismen fortsätter att frodas, utbudet är knappt och hyresavkastningen förblir stark, kan rätt fastighet med rätt licens inte bara erbjuda en underbar plats att bo på utan också en motståndskraftig, framtidssäker investering på en av Europas mest livliga fastighetsmarknader", avslutar David Moura-George.

Vill du dyka djupare in i buy-to-let-möjligheter i Portugal? Se reprisen av vårt webbseminarium om ämnet: Lås upp Lissabon köp till uthyrning