Preços das casas em Portugal sobrevalorizados em 35%

“Com base nos dados mais recentes disponíveis, a Comissão estima que a sobrevalorização média seja mais significativa em Portugal”, lê-se num novo relatório.

De acordo com cálculos da Comissão Europeia, “estima-se que os preços estejam sobrevalorizados em cerca de 35% em Portugal, tornando-o o único país onde se estima que a sobrevalorização tenha aumentado significativamente até 2024”, em contraste com a tendência de flexibilização observada na maioria dos países europeus, escrevem Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vitor Martins Dias e Boåek Vaå ¡äek, autores do estudo “Housing in the European União: evolução do mercado, fatores subjacentes e políticas.”

A análise dos pesquisadores para a Comissão Europeia confirma o que muitas famílias portuguesas já vivenciam em suas vidas diárias: a moradia se tornou dramaticamente menos acessível. Entre 2014 e 2024, Portugal viu um crescimento nominal dos preços da habitação superior a 200%, colocando-o entre os países com os aumentos mais pronunciados, ao lado da Hungria, Lituânia, República Checa, Estônia, Bulgária

Ainda mais revelador é o fato de que, ajustando a inflação, entre 2014 e 2024, os preços reais da habitação cresceram mais de 50%, um valor muito superior à média europeia de 25%.

De acordo com um relatório do ECO, pressionar os preços da habitação em Portugal tem sido, desde o início, uma oferta habitacional atrasada na demanda, com os autores do relatório enfatizando que “a oferta restrita tornou-se uma característica estrutural dos mercados imobiliários em muitos países, resultando em parte de regulamentações que abrangem uma série de fatores”. Portugal exemplifica dramaticamente essa realidade, com o documento destacando que “as novas construções estão em declínio, atingindo mínimos

Baixa produtividade

Essa situação resulta de múltiplas restrições estruturais, dizem os pesquisadores. “Regulamentações de construção mais rígidas e um declínio geral na produtividade do setor de construção” são identificados como os principais motivos. O relatório especifica que “a predominância de pequenas empresas no setor de construção dificulta a superação do desafio da produtividade”, em um setor que registra o pior desempenho de produtividade em toda a economia europeia

O estudo também destaca que Portugal enfrenta tempos de processamento de licenças particularmente longos, que podem chegar a 31 semanas, um dos mais longos da União Europeia. Esse processo burocrático complexo, envolvendo vários atores públicos e privados, representa uma fonte significativa de ineficiência que limita drasticamente a resposta do

Ao mesmo tempo, o relatório identifica que as restrições de zoneamento e uso da terra constituem restrições fundamentais à disponibilidade de terrenos para construção de moradias. Essas regulamentações, embora atendam a importantes objetivos ambientais, determinam os possíveis usos da terra disponível e, quando excessivamente restritivas, limitam severamente a expansão da

Impacto do turismo

Os investidores também mencionam que, embora o investimento residencial tenha retornado aos níveis anteriores a 2008, isso não se traduziu em substancialmente mais novas construções de moradias. Em vez disso, os recursos foram direcionados para reformas, incluindo melhorias na eficiência energética, em um momento em que o setor enfrenta escassez generalizada de mão de obra e inadequações de habilidades

Com base nessa realidade, Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vitor Martins Dias e Boåek Vaå ¡äek destacam que “Portugal é o país da União Europeia onde o turismo teve o maior impacto nos preços da habitação”. A análise especifica que “a expansão das plataformas de compartilhamento de residências interrompeu o mercado imobiliário tradicional, confundindo os limites entre aluguéis de curto e longo prazo

Essa dinâmica “contribuiu para uma contração da oferta no mercado de aluguel de longo prazo, à medida que os provedores tradicionais de moradias de longo prazo realocam suas propriedades para o mercado de curto prazo para obter maiores lucros”, afirma o relatório.

Oferta e demanda

Os dados apresentados também indicam que a elasticidade da oferta habitacional em Portugal está entre as mais baixas da Europa.

Isso significa que há pouca capacidade de resposta do mercado. Na prática, quando os preços da habitação sobem, isso não resulta automaticamente na construção de um grande número de novas casas para equilibrar o mercado — a oferta reage muito pouco às

Isso faz com que os preços continuem subindo porque o número de casas disponíveis não consegue acompanhar a crescente demanda. Essa “dinâmica exacerba a escassez e amplifica os aumentos de preços, particularmente em regiões com oferta limitada”, detalham os pesquisadores.

Os números do relatório da Comissão Europeia indicam ainda que Portugal está entre os países onde o rácio entre os preços da habitação e o rendimento das famílias está 20% acima dos níveis de há uma década. Essa deterioração na acessibilidade da habitação coloca Portugal ao lado da Holanda, Hungria, Luxemburgo, Irlanda, República Tcheca e Áustria como territórios onde comprar uma casa se tornou proporcionalmente mais difícil na última década

Para as famílias que precisam recorrer ao crédito hipotecário, a situação é ainda mais onerosa porque, ao contrário do que ocorreu em países como Bulgária, Romênia, Croácia, República Tcheca e Hungria, onde o aumento da renda levou a um aumento na capacidade de financiamento das famílias, em Portugal (assim como na Estônia, Luxemburgo, França, Eslováquia e Chipre), a capacidade de empréstimo diminuiu.

Mercado de aluguel

Essa pressão também é visível no mercado de aluguel, com Lisboa se destacando entre as capitais europeias com maior carga financeira por parte das famílias para alugar um apartamento de dois quartos em áreas nobres. De acordo com pesquisadores, os aluguéis de propriedades de dois quartos nessas áreas representam um valor equivalente a mais de 80% da renda dos inquilinos. Somente em Budapeste, na Hungria, a carga financeira sobre os inquilinos é

Mesmo em Paris, uma das cidades europeias mais caras para comprar e alugar uma casa, apesar dos aluguéis serem cerca de 20% mais altos do que em Lisboa, o gasto financeiro que os franceses fazem para alugar um apartamento de dois quartos em uma área nobre de Paris é muito menor do que o dos portugueses em Lisboa, onde os aluguéis totalizam cerca de 60% de sua renda.

Para Portugal, os dados apresentados por este estudo sancionado pela Comissão Europeia confirmam uma realidade que transcende os ciclos políticos: o país enfrenta uma das mais severas crises de acessibilidade habitacional na Europa, exigindo uma resposta coordenada e estrutural que vai muito além das medidas tradicionalmente implementadas.