"Baserat på de senaste tillgängliga uppgifterna uppskattar kommissionen att den genomsnittliga övervärderingen är mest betydande i Portugal", står det i en ny rapport.

Enligt Europeiska kommissionens beräkningar "beräknas priserna vara övervärderade med cirka 35 procent i Portugal, vilket gör det till det enda land där övervärderingen beräknas ha ökat betydligt fram till 2024", i motsats till den avtagande trend som observerats i de flesta europeiska länder, skriver Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias och Bořek Vašíček, författare till studien "Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

Forskarnas analys för Europeiska kommissionen bekräftar vad många portugisiska familjer redan upplever i sina dagliga liv: bostäder har blivit dramatiskt mindre prisvärda. Mellan 2014 och 2024 ökade de nominella huspriserna i Portugal med över 200 procent, vilket placerar landet bland de länder som har haft de mest uttalade ökningarna, tillsammans med Ungern, Litauen, Tjeckien, Estland, Bulgarien och Polen.

Ännu mer avslöjande är det faktum att de reala bostadspriserna, justerat för inflation, mellan 2014 och 2024 ökade med mer än 50%, en siffra som är mycket högre än det europeiska genomsnittet på 25%.

Enligt en rapport från ECO har trycket på bostadspriserna i Portugal från början varit ett bostadsutbud som har släpat efter efterfrågan, och rapportens författare betonar att "begränsat utbud har blivit ett strukturellt inslag på bostadsmarknaderna i många länder, vilket delvis beror på regleringar som täcker en rad faktorer". Portugal är ett dramatiskt exempel på denna verklighet, och i dokumentet betonas att "nybyggnationen har minskat och nått historiskt låga nivåer".

Dålig produktivitet

Denna situation är resultatet av flera strukturella begränsningar, säger forskarna. "Strängare byggregler och en allmän nedgång i produktiviteten inom byggsektorn" identifieras som de främsta orsakerna. Rapporten specificerar att "dominansen av små företag i byggsektorn gör det svårt att övervinna produktivitetsutmaningen", i en bransch som uppvisar den sämsta produktivitetsutvecklingen i hela den europeiska ekonomin.

Studien belyser också att Portugal står inför särskilt långa handläggningstider för tillstånd, som kan uppgå till 31 veckor, vilket är en av de längsta i EU. Denna komplexa byråkratiska process, som involverar flera offentliga och privata aktörer, utgör en betydande källa till ineffektivitet som drastiskt begränsar utbudssidans respons.

Samtidigt identifierar rapporten att zonindelning och restriktioner för markanvändning utgör grundläggande begränsningar för tillgången på mark för bostadsbyggande. Dessa regleringar, som visserligen tjänar viktiga miljömål, avgör den möjliga användningen av tillgänglig mark och begränsar, när de är alltför restriktiva, kraftigt expansionen av bostadsutbudet.

Turismens inverkan

Investerarna nämner också att även om bostadsinvesteringarna har återgått till nivåerna före 2008 har detta inte lett till någon större ökning av bostadsbyggandet. Istället har resurserna riktats mot renoveringar, inklusive energieffektiviseringar, vid en tidpunkt då sektorn står inför en utbredd brist på arbetskraft och bristande matchning mellan olika kompetenser.

Baserat på denna verklighet lyfter Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias och Bořek Vašíček fram att "Portugal är det EU-land där turismen har haft störst inverkan på bostadspriserna". Analysen specificerar att "expansionen av plattformar för delning av bostäder har stört den traditionella bostadsmarknaden och suddat ut gränserna mellan korttids- och långtidsuthyrning".

Denna dynamik "har bidragit till en minskning av utbudet på den långsiktiga hyresmarknaden, eftersom traditionella långsiktiga bostadsleverantörer omfördelar sina fastigheter till den kortsiktiga marknaden för högre vinster", heter det i rapporten.

Utbud och efterfrågan

De data som presenteras visar också att elasticiteten i bostadsutbudet i Portugal är bland de lägsta i Europa.

Detta innebär att det finns liten marknadsresponsivitet. När bostadspriserna stiger leder det i praktiken inte automatiskt till att det byggs ett stort antal nya bostäder för att balansera marknaden - utbudet reagerar mycket lite på prisförändringar.

Detta leder till att priserna fortsätter att stiga eftersom antalet tillgängliga bostäder inte kan hålla jämna steg med den växande efterfrågan. Denna "dynamik förvärrar bristen och förstärker prisökningarna, särskilt i regioner med begränsat utbud", säger forskarna.

Siffrorna från EU-kommissionens rapport visar också att Portugal är ett av de länder där förhållandet mellan bostadspriserna och hushållens inkomster ligger 20 procent över nivåerna för tio år sedan. Denna försämring av bostadspriserna placerar Portugal tillsammans med Nederländerna, Ungern, Luxemburg, Irland, Tjeckien och Österrike som territorier där det har blivit proportionellt svårare att köpa ett hem under det senaste decenniet.

För familjer som behöver ta hypotekslån är situationen ännu mer besvärlig eftersom, till skillnad från vad som hände i länder som Bulgarien, Rumänien, Kroatien, Tjeckien och Ungern, där stigande inkomster ledde till en ökning av familjernas finansieringskapacitet, minskade lånekapaciteten i Portugal (liksom i Estland, Luxemburg, Frankrike, Slovakien och Cypern).

Hyresmarknaden

Detta tryck syns också på hyresmarknaden, där Lissabon utmärker sig bland de europeiska huvudstäderna med den högsta ekonomiska bördan för familjer att hyra en lägenhet med två sovrum i de bästa områdena. Enligt forskare utgör hyrorna för två sovrum i dessa områden ett belopp som motsvarar över 80% av hyresgästernas inkomst. Det är bara i Budapest i Ungern som den ekonomiska bördan för hyresgästerna är större.

Även i Paris, en av de dyraste europeiska städerna att köpa och hyra bostad i, trots att hyrorna är cirka 20 procent högre än i Lissabon, är fransmännens ekonomiska utlägg för att hyra en tvårumslägenhet i ett av Paris bästa områden mycket lägre än portugisernas i Lissabon, där hyrorna uppgår till cirka 60 procent av deras inkomst.

För Portugal bekräftar de uppgifter som presenteras i denna av Europeiska kommissionen sanktionerade studie en verklighet som överskrider politiska cykler: landet står inför en av de allvarligaste kriserna i Europa när det gäller överkomliga bostäder, vilket kräver ett samordnat och strukturellt svar som går långt utöver de åtgärder som traditionellt har genomförts.