Yeni bir raporda, “Mevcut en son verilere dayanarak, Komisyon ortalama aşırı değerlemenin Portekiz'de en önemli olduğunu tahmin ediyor” diyor.

Avrupa Komis yonu'nun hesaplamalarına göre, “Portekiz'de fiyatların yaklaşık% 35 oranında aşırı değerlendiği tahmin ediliyor ve bu da onu 2024 yılına kadar önemli ölçüde arttığı tahmin edilen tek ülke oluyor” diyor Guillaume Cousin, Christine Frayne, VÃtor Martins Dias ve BoÅek VaÅ ¡Äek, “Avrupa Birliği Pazarında Konut: Gelişmeler, Temel Sürücüler ve Politikalar.”

Araştırmacıların Avrupa Komisyonu için yaptığı analiz, birçok Portekizli ailenin günlük yaşamlarında yaşadıklarını doğruluyor: konut önemli ölçüde daha az uygun fiyatlı hale geldi. 2014 ve 2024 yılları arasında Portekiz nominal konut fiyatlarında %200'ü aşan nominal büyüme gördü ve onu Macaristan, Litvanya, Çek Cumhuriyeti, Estonya, Bulgaristan ve Polonya ile birlikte en belirgin artışlara sahip ülkeler arasında yer aldı.

Daha da açıklayıcı olanı, enflasyona göre ayarlandığında, 2014 ve 2024 yılları arasında reel konut fiyatlarının %50'den fazla büyüdüğü gerçeğidir, bu rakam% 25'lik Avrupa ortalamasından çok daha yüksek bir rakamdır.

ECO'nun

bir raporuna göre, Portekiz'de konut fiyatlarına baskı uygulamak, en başından beri talebi geciktiren bir konut arzı olmuştur ve raporun yazarları, “kısıtlı arzın birçok ülkede konut piyasalarının yapısal bir özelliği haline geldiğini ve kısmen bir dizi faktörü kapsayan düzenlemelerden kaynaklandığını” vurguluyor. Portekiz, “yeni inşaatın azaldığını ve tarihi en düşük seviyelere ulaştığını” vurgulayan belge ile bu gerçeği çarpıcı bir şekilde örneklemektedir.

Zayıf verimlilik

Araştırmacılar, bu durumun çoklu yapısal kısıtlamalardan kaynaklandığını söylüyor. “Daha katı yapı düzenlemeleri ve inşaat sektörü verimliliğinde genel bir düşüş” başlıca nedenler olarak tanımlanmaktadır. Rapor, tüm Avrupa ekonomisinde en kötü verimlilik performansını kaydeden bir sektörde “inşaat sektöründeki küçük şirketlerin baskınlığının üretkenlik zorluğunun üstesinden gelmeyi zorlaştırdığını”

belirtiyor.

Çalışma ayrıca Portekiz'in Avrupa Birliği'ndeki en uzun sürelerden biri olan 31 haftaya kadar ulaşabilen özellikle uzun izin işleme süreleriyle karşı karşıya olduğunu vurguluyor. Birden fazla kamu ve özel aktörü içeren bu karmaşık bürokratik süreç, arz tarafındaki tepkiyi büyük ölçüde sınırlayan önemli bir verimsizlik kaynağını temsil ediyor.

Aynı zamanda, rapor, imar ve arazi kullanımı kısıtlamalarının konut inşaatı için arazinin mevcudiyeti üzerinde temel kısıtlamalar oluşturduğunu belirliyor. Bu düzenlemeler, önemli çevresel hedeflere hizmet ederken, mevcut arazinin olası kullanımlarını belirler ve aşırı kısıtlayıcı olduğunda konut arzının genişlemesini ciddi şekilde sınırlar.

Turizm etkisi

Yatırımcılar ayrıca, konut yatırımının 2008 öncesi seviyelere geri dönmesine rağmen, bunun önemli ölçüde daha fazla yeni konut inşaatına dönüşmediğini belirtiyorlar. Bunun yerine, sektörün yaygın işgücü kıtlığı ve beceri uyumsuzluklarıyla karşı karşıya olduğu bir zamanda kaynaklar, enerji verimliliği iyileştirmeleri de dahil olmak üzere yenilemelere yönlendirildi

.

Bu gerçeğe dayanarak Guillaume Cousin, Christine Frayne, VÃtor Martins Dias ve BoÅek VaÅ ¡Äek, “Portekiz, turizmin konut fiyatları üzerinde en güçlü etkiye sahip olduğu Avrupa Birliği ülkesidir” diye vurguluyor. Analiz, “ev paylaşım platformlarının genişlemesinin geleneksel konut piyasasını bozduğunu ve kısa vadeli ve uzun vadeli kiralamalar arasındaki çizgileri bulanıklaştırdığını

” belirtiyor.

Raporda, bu dinamik “geleneksel uzun vadeli konut sağlayıcıları daha yüksek kar için mülklerini kısa vadeli pazara yeniden tahsis ettiğinden, uzun vadeli kiralama pazarında arzın daralmasına katkıda bulundu” belirtiyor.

Arz ve talep

Sunulan veriler ayrıca Portekiz'deki konut arzının esnekliğinin Avrupa'nın en düşükleri arasında olduğunu göstermektedir.

Bu, piyasa duyarlılığının çok az olduğu anlamına gelir. Pratikte, konut fiyatları yükseldiğinde, piyasayı dengelemek için otomatik olarak çok sayıda yeni evin inşa edilmesine neden olmaz - arz fiyat değişikliklerine çok az tepki verir

.

Bu, fiyatların artmaya devam etmesine neden oluyor çünkü mevcut evlerin sayısı artan talebe ayak uyduramıyor. Araştırmacılar, bu “dinamik, özellikle sınırlı arzın olduğu bölgelerde kıtlıkları şiddetlendiriyor ve fiyat artışlarını artırıyor” diye detaylandırıyor.

Avrupa Komisyonu raporundaki rakamlar ayrıca Portekiz'in konut fiyatlarının hane halkı gelirine oranının on yıl önceki seviyelerin %20 üzerinde olduğu ülkeler arasında olduğunu gösteriyor. Konut satın alınabilirliğindeki bu bozulma, Portekiz'i Hollanda, Macaristan, Lüksemburg, İrlanda, Çek Cumhuriyeti ve Avusturya ile birlikte son on yılda ev satın almanın orantılı olarak zorlaştığı bölgeler olarak yerleş

tiriyor.

Mortgage kredisine başvurmak isteyen aileler için durum daha da zahmetli çünkü Bulgaristan, Romanya, Hırvatistan, Çek Cumhuriyeti ve Macaristan gibi ülkelerin aksine, artan gelirlerin ailelerin finansman kapasitesinde artışa yol açtığı ülkelerden farklı olarak Portekiz'de (Estonya, Lüksemburg, Fransa, Slovakya ve Kıbrıs'ta) borçlanma kapasitesi azaldı.

Kiralama pazarı

Bu baskı kiralama pazarında da görülebilir, Lizbon, ailelerin birinci sınıf bölgelerde iki yatak odalı bir daire kiralamak için en yüksek mali yükü olan Avrupa başkentleri arasında öne çıkıyor. Araştırmacılara göre, bu bölgelerdeki iki yatak odalı mülklerin kiraları, kiracıların gelirinin% 80'inden fazlasına eşdeğer bir miktarı temsil ediyor. Sadece Budapeşte, Macaristan'da kiracılar üzerindeki mali yük daha büyüktür.

Ev satın almak ve kiralamak için en pahalı Avrupa şehirlerinden biri olan Paris'te bile, kiralar Lizbon'dan yaklaşık %20 daha yüksek olmasına rağmen, Fransızların önemli bir bölgesinde iki yatak odalı bir daire kiralamak için yaptıkları mali harcama, kiraların gelirlerinin yaklaşık% 60'ını oluşturduğu Lizbon'daki Portekizlilerinkinden çok daha düşük.

Portekiz için, Avrupa Komisyonu tarafından onaylanan bu çalışma tarafından sunulan veriler, siyasi döngüleri aşan bir gerçeği doğrulamaktadır: ülke, geleneksel olarak uygulanan önlemlerin çok ötesine geçen koordineli ve yapısal bir yanıt gerektiren Avrupa'daki en ciddi konut satın alınabilirlik krizlerinden biriyle karşı karşıyadır.