São debates legítimos, mas talvez continuemos demasiado concentrados nos sintomas enquanto evitamos enfrentar o problema central: Portugal não constrói casas suficientes para responder às necessidades da população.

Um recente estudo da Morningstar DBRS coloca números claros sobre esta realidade. Desde 2014, Portugal acumulou um défice superior a 300 mil habitações, quando se compara a formação de novos agregados familiares com o número de casas concluídas. Ao mesmo tempo, os preços praticamente duplicaram desde 2019 e cresceram 19% apenas em 2025.

O estudo admite que alguns dos fatores que impulsionaram fortemente a procura poderão perder força. A imigração pode abrandar, o acesso ao financiamento tornou-se mais exigente, as taxas de juro subiram e a própria deterioração da acessibilidade está a afastar muitas famílias da compra de casa. Tudo isto poderá moderar a procura. Mas existe um problema: a oferta continuará, provavelmente, sem conseguir acompanhar as necessidades do país.

É aqui que devemos concentrar a discussão. Portugal enfrenta falta de trabalhadores na construção, custos elevados de materiais e mão de obra, escassez de terrenos preparados para construir e processos de planeamento e licenciamento demasiado lentos. Estas são limitações estruturais que não desaparecem com uma nova medida fiscal ou um novo apoio à compra.

Também nós, profissionais do setor imobiliário, devemos fazer alguma autocrítica. Durante demasiado tempo celebrámos recordes de preços como sinais inequívocos de sucesso. Eu próprio, acompanhando este mercado há muitos anos, acredito que devemos reconhecer que preços continuamente crescentes não representam necessariamente um mercado saudável quando uma parte cada vez maior da população deixa de conseguir comprar ou arrendar uma casa.

Isto não significa que Portugal esteja perante uma nova bolha semelhante à crise passada. A DBRS considera prematuro falar numa bolha imobiliária e destaca uma diferença fundamental: o atual ciclo não foi alimentado por uma enorme acumulação de dívida das famílias. O rácio entre dívida e rendimento disponível caiu de aproximadamente 100%, entre 2008 e 2012, para cerca de 50% em 2025.

Portanto, não precisamos de alarmismo. Precisamos de realismo.

A habitação já não é apenas uma questão social ou imobiliária. É uma questão de competitividade económica. Empresas terão dificuldade em atrair trabalhadores para regiões onde estes não conseguem encontrar casa. Universidades perderão talento se os estudantes não tiverem alojamento. Jovens continuarão a adiar a sua independência e a formação de novas famílias.

Portugal precisa de investimento público e privado, de maior coordenação entre municípios, de processos de decisão mais rápidos e previsíveis e de diferentes modelos de habitação. Precisamos de compra, arrendamento, habitação acessível e novas soluções. Não existe uma resposta única para um défice acumulado durante tantos anos.

Mas existe uma certeza: “sem aumentar a oferta, continuaremos apenas a redistribuir a escassez.”

O verdadeiro risco para Portugal não é que os preços das casas possam um dia descer. É que continuemos durante mais uma década a discutir os preços sem construir as casas que faltam.