Selon le dernier Dossier Cidade de Lisboa, les acquéreurs étrangers ont investi 465 millions d'euros dans des logements situés dans la zone de rénovation urbaine de la capitale au cours du premier semestre 2025. Les volumes ont légèrement diminué, mais les dépenses globales sont restées identiques à celles de l'année dernière. Ce paradoxe : moins de logements vendus, même montant investi, est l'un des signes les plus clairs d'un marché où les acheteurs deviennent plus sélectifs, plus informés et plus ciblés.

Avec des prix en hausse de 15,9% en glissement annuel au troisième trimestre 2025, la plus forte augmentation depuis 2018, le centre de Lisbonne devient non seulement plus exclusif, mais aussi plus polarisé.

David Moura-George, directeur général pour le Portugal d'Athena Advisers, note :
"Il y a cinq ans, les clients internationaux exploraient les propriétés à vendre à Lisbonne. propriétés à vendre à Lisbonne, Aujourd'hui, ils arrivent avec une carte prédéfinie. Ils connaissent les rues qu'ils recherchent et le style de vie qu'ils attendent. La ville n'est plus une découverte naissante, c'est un choix judicieux où les acheteurs internationaux se comportent avec la même précision qu'à Paris, Londres ou New York".

Qui achète ? Un marché tranquillement rééquilibré
Au cours du premier semestre de l'année, des acheteurs de 52 nationalités ont été actifs dans la zone de rénovation urbaine de Lisbonne. Une large empreinte internationale qui contraste avec une répartition de plus en plus concentrée des capitaux.

Bien que la demande internationale reste globalement diversifiée, le pouvoir d'achat réel se consolide de plus en plus autour d'un nombre réduit de nationalités. Les acheteurs américains constituent la majorité, avec 24 % du total des investissements étrangers, motivés par la migration liée au mode de vie, la flexibilité du travail à distance et la recherche de bases européennes stables offrant sécurité et qualité de vie. Les acheteurs brésiliens et français suivent conjointement en deuxième position, les Brésiliens représentant 11 % des investissements internationaux, souvent motivés par des affinités culturelles, la relocalisation de la famille et la planification de la sécurité à long terme, tandis que les Français représentent 10 %, généralement attirés par des comparaisons de valeur avec les marchés nationaux et par l'attrait d'un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée.

David Moura-George commente : "Lorsque nous discutons avec des clients de différents pays, leurs motivations varient considérablement. Les Américains viennent généralement chercher une base européenne plus calme, plus sûre et plus agréable à vivre. Les Brésiliens recherchent souvent une continuité culturelle et une stabilité à long terme. Les acheteurs français ont tendance à privilégier la qualité de vie combinée à une valeur financière saine. Ce qui est fascinant, c'est que Lisbonne parvient à répondre simultanément à tous ces besoins - et cette polyvalence est rare en Europe".

The Streets Everyone Wants : Inside Lisbon's Global Property Sweet Spots
La demande étrangère à Lisbonne est devenue remarquablement concentrée, gravitant autour d'une constellation serrée de quartiers centraux connus pour leur beauté architecturale, leur dynamisme culturel et leurs projets de rénovation haut de gamme. Ces quartiers ne sont pas seulement désirables, ils incarnent l'image internationale de Lisbonne qui résonne le plus fortement à l'étranger.

Estrela reste l'une des adresses les plus convoitées de la ville, offrant un mélange recherché d'élégance, de tranquillité et d'authenticité. Les biens à vendre à Estrela intéressent les acheteurs qui recherchent une vie résidentielle raffinée sans sacrifier le charme ou le caractère.

Arroios, autrefois éclectique et négligé, a gagné en attrait grâce à sa créativité, sa diversité et son atmosphère prometteuse. Les acheteurs internationaux, en particulier les plus jeunes, y voient la version lisboète d'un quartier urbain revitalisé - le genre d'endroit où les cafés, les ateliers et les petites entreprises rythment la vie de la communauté.

Santo António se situe au sommet du marché, les propriétés à vendre sur l'Avenida da Liberdade et dans les environs représentant le haut de gamme du marché local. Avec sa combinaison de grands boulevards, de boutiques de créateurs et de bâtiments méticuleusement restaurés, c'est l'habitat naturel des acheteurs internationaux habitués à une vie urbaine de premier ordre.

Santa Maria Maior reste un pôle d'attraction indéniable malgré la volatilité réglementaire entourant le tourisme et les locations à court terme. Ses couches historiques, ses vues sur la rivière et son cadre cinématographique ont un statut quasi symbolique, en particulier pour les acheteurs qui rêvent de vivre dans le cœur de carte postale de Lisbonne.

Enfin, Misericórdia - qui abrite le Chiado, Príncipe Real et le Bairro Alto - continue d'incarner l'essence de la Lisbonne contemporaine. Elle allie culture, gastronomie, vie nocturne et architecture magnifiquement rénovée avec une sophistication sans effort que peu de quartiers européens peuvent reproduire.

Selon David Moura-George, "les acheteurs étrangers ne se contentent pas de participer au marché, ils le façonnent. Ils définissent ce à quoi ressemble la Lisbonne de premier choix et, de plus en plus, cette définition s'étend au-delà d'une seule avenue. Il s'agit désormais d'une collection de micro-quartiers, chacun avec sa propre personnalité et son public international. C'est le signe d'une ville qui mûrit pour devenir une véritable destination résidentielle mondiale.

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Pourquoi ces quartiers ? Une lecture immobilière de la tendance
Les niveaux élevés d'investissements étrangers ne sont jamais le fruit du hasard et, dans le cas de Lisbonne, ils reflètent un ensemble très clair de dynamiques structurelles. Le centre historique offre quelque chose qu'aucune autre partie de la ville ne peut offrir : une concentration dense de façades centenaires, de bâtiments rénovés et de paysages urbains protégés sur le plan architectural. Ces quartiers sont accessibles à pied, culturellement riches et internationalement reconnaissables, des qualités qui figurent régulièrement en tête de liste des priorités des acheteurs internationaux à la recherche d'un mode de vie urbain européen. Ce sont également les quartiers les plus fréquemment décrits dans les médias internationaux consacrés au voyage et au style de vie, ce qui renforce leur attrait bien avant qu'un acheteur ne mette le pied à Lisbonne.

Malgré une volatilité occasionnelle liée aux réglementations touristiques ou aux changements politiques, ces quartiers centraux ont historiquement fait preuve d'une résilience plus forte et plus rapide que n'importe quelle autre partie de la capitale. Cette résilience explique en partie pourquoi les acheteurs internationaux représentent aujourd'hui 75 % des investissements résidentiels à Santa Maria Maior, 69 % à Santo António et 64 % à Misericórdia.

Ce phénomène n'est pas simplement une question d'escalade des prix. C'est une question d'identité, de typologie, de style de vie et de confiance à long terme dans un centre-ville d'importance mondiale.

Comme le résume David Moura-George :
"Lisbonne n'est pas en surchauffe, elle se réorganise. Nous sommes témoins d'une ville qui redéfinit les limites de son centre commercial haut de gamme. Le centre est devenu un produit de luxe, façonné par les normes mondiales, tandis que la zone métropolitaine élargie étend son attrait à différents profils d'acheteurs. C'est le signe d'un marché qui devient plus sophistiqué, et non plus fragile.