Il Portogallo continua a distinguersi come una delle destinazioni europee più attraenti per gli acquirenti immobiliari internazionali. Dagli investitori alla ricerca di rendimenti a lungo termine alle famiglie che desiderano un nuovo stile di vita in riva al mare, il Paese rimane saldamente nel mirino di chi sta valutando un trasferimento o un investimento all’estero.

Per molti di questi acquirenti, una questione pratica si pone sin dalle prime fasi del processo: è possibile ottenere un mutuo in Portogallo come acquirente straniero?

La risposta è sì. Le banche portoghesi concedono effettivamente mutui ipotecari agli acquirenti internazionali, sia residenti che non residenti. Tuttavia, le condizioni possono variare in modo significativo a seconda dello status di residenza dell’acquirente, del suo profilo reddituale e del paese di origine.

«Molti acquirenti internazionali rimangono sorpresi nello scoprire che ottenere un mutuo in Portogallo è spesso più semplice di quanto si aspettino inizialmente. La chiave sta nel comprendere come il processo differisca a seconda che si sia residenti o non residenti», afferma Marta Salgado, Direttrice Vendite presso Athena Advisers Portugal.


Residenti e non residenti: regole diverse, aspettative diverse

Per i cittadini stranieri che sono residenti fiscali in Portogallo, possiedono un codice fiscale portoghese, noto come NIF, e possono fornire prova della residenza fiscale, la procedura per ottenere un mutuo è sostanzialmente simile a quella prevista per un cittadino portoghese.

Per i non residenti, invece, le banche tendono ad applicare criteri di concessione del credito più restrittivi. Ciò è dovuto in gran parte alla maggiore complessità legata alla valutazione dei redditi provenienti dall’estero, all’esecuzione delle garanzie al di fuori del Portogallo e alla gestione di potenziali situazioni di inadempienza in diverse giurisdizioni.

In termini pratici, ciò non impedisce ai non residenti di accedere al credito, ma significa che la preparazione diventa particolarmente importante.


Cosa devono aspettarsi gli acquirenti non residenti

In generale, le banche portoghesi possono finanziare fino all’80% del valore dell’immobile per gli acquirenti non residenti. Per i richiedenti che vivono al di fuori dello Spazio economico europeo, tale percentuale può talvolta essere ridotta a circa il 70%-75%, il che significa che gli acquirenti dovrebbero essere pronti a versare un acconto minimo compreso tra il 20% e il 30%.

Un altro fattore chiave è il rapporto debito/reddito. Le rate mensili del mutuo, insieme a qualsiasi altro impegno finanziario, di norma non dovrebbero superare il 50% del reddito mensile netto del nucleo familiare. Questo è uno dei criteri principali utilizzati dalle banche per valutare se l’acquirente sia in grado di sostenere comodamente il prestito nel tempo.

La durata del mutuo può arrivare fino a 30 anni, a seconda dell’età dell’acquirente e della politica di ciascuna banca. I differenziali dei tassi di interesse per i non residenti sono in genere leggermente superiori a quelli offerti ai residenti, sebbene il divario si sia ridotto in seguito alla stabilizzazione dell’Euribor nel corso del 2025. Alcuni istituti di credito offrono attualmente spread a partire dallo 0,60%.

Gli acquirenti devono inoltre tenere presente che per formalizzare il mutuo è necessario aprire un conto corrente in Portogallo. In molti casi, questa operazione può ora essere effettuata a distanza, sia tramite canali digitali che tramite filiali nel paese di residenza del cliente.


Documentazione e costi di transazione

La documentazione richiesta dalle banche portoghesi è piuttosto standard, sebbene spesso debba essere raccolta in diversi paesi e sistemi fiscali. Agli acquirenti viene solitamente richiesto di fornire una prova di reddito, come dichiarazioni dei redditi, buste paga o rendiconti finanziari per i richiedenti autonomi, insieme a estratti conto bancari recenti, un NIF portoghese, un documento di identità valido e una prova di residenza nel proprio paese di residenza.

«Il finanziamento in sé raramente rappresenta l’ostacolo maggiore. Essere adeguatamente preparati con la documentazione corretta sin dall’inizio può accelerare notevolmente il processo», spiega Marta Salgado.

Gli acquirenti internazionali dovrebbero inoltre essere consapevoli dei costi aggiuntivi legati all’acquisto di un immobile in Portogallo. Questi possono includere l’imposta sul trasferimento di proprietà (IMT), l’imposta di bollo, le spese di valutazione bancaria, le spese notarili e di atto, la registrazione catastale, l’assicurazione e le commissioni bancarie.

È inoltre importante notare che alcuni benefici fiscali e misure di sostegno pubblico disponibili in Portogallo, tra cui alcune esenzioni dall’IMT, si applicano esclusivamente ai residenti fiscali portoghesi. Gli acquirenti non residenti dovrebbero quindi tenere conto fin dall’inizio dei costi di transazione standard.


La preparazione è sempre più importante

In un mercato immobiliare competitivo, comprendere le opzioni di finanziamento prima di presentare un’offerta può fare una differenza significativa. Molti acquirenti internazionali avviano ormai il processo di valutazione del mutuo prima di scegliere un immobile, il che consente loro di comprendere la propria capacità di indebitamento e di agire con maggiore sicurezza quando si presenta l’occasione giusta.

Ciò è particolarmente rilevante nelle aree in cui la domanda da parte degli acquirenti internazionali rimane forte, tra cui Lisbona, Porto, Comporta, l’ Algarve e altre destinazioni orientate allo stile di vita. In questi mercati, essere preparati dal punto di vista finanziario può rafforzare la posizione dell’acquirente e ridurre i tempi tra l’offerta, la prenotazione e il perfezionamento della transazione.

«L’acquisto di un immobile in un altro Paese comporta inevitabilmente procedure poco familiari. Poter contare su professionisti esperti che conoscono sia il mercato portoghese sia le aspettative degli acquirenti internazionali contribuisce a rendere il processo notevolmente più agevole e trasparente», afferma Marta Salgado.

In definitiva, per fare un buon acquisto in Portogallo inizia molto prima della firma dell’atto. Per gli acquirenti internazionali, comprendere le procedure bancarie, preparare la documentazione in anticipo e cercare la giusta consulenza locale può trasformare un’opportunità promettente in una decisione più sicura e consapevole.