La metodologia esistente per il trasferimento di proprietà residenziali in Portogallo è paralizzata da:

1. Tariffe eccessive applicate da una preponderanza di avvocati, notai, agenti, geometri e finanziatori.

2. Procedure burocratiche antiquate, incentrate su un sistema feudale di registrazione dei terreni attraverso la fornitura di documenti spesso imprecisi (cadernetas) preparati dalle "Finanças".

3. La sistematica e sovversiva subornazione dei "guardiani" per accelerare la produzione di certificati e licenze.

4. Il mondo oscuro e diffuso della compravendita immobiliare, spesso finalizzato a trarre profitto illegalmente dall'acquisizione a un valore inferiore a quello di mercato delle case di venditori vulnerabili, anziani e sfigati o dei loro esecutori.


Per la vendita media di un'abitazione, circa il 20% del valore può essere attribuito all'effetto complessivo di questi oneri accessori. Qualsiasi riforma volta a mitigarli si tradurrà in prezzi di richiesta più bassi e in trasferimenti più fluidi, a vantaggio sia del venditore che dell'acquirente.


Una soluzione immediata a questo problema composto sarebbe l'applicazione dell'intelligenza artificiale per la creazione di un registro immobiliare nazionale in cui i dati siano raccolti da fonti affidabili ed elaborati per fornire un "registro" per ogni unità abitativa contenente


a) i dettagli dei materiali utilizzati nella costruzione, in particolare quelli destinati a misure precauzionali contro terremoti, inondazioni, incendi e intrusioni.

b) Una mappa geofisica del sito e planimetrie dettagliate.

c) dettagli sui permessi di passaggio e sull'accesso ai servizi comuni

d) un registro delle modifiche strutturali e delle aggiunte apportate negli ultimi cinque anni

e) i riferimenti per i servizi connessi di acqua, elettricità, gas e telefono

f) Valori delle imposte e delle spese condominiali da pagare

g) le notifiche ricevute di proposte di modifica dei servizi comunali, di autorizzazioni urbanistiche, di progetti e di obblighi nei confronti della collettività

h) Il valore della somma assicurata per la ricostruzione del fabbricato e il premio pagato.

i) la responsabilità per il rimborso di mutui, prestiti e altri obblighi finanziari

j) dettagli completi dei due più recenti trasferimenti dell'immobile con l'indicazione dell'identità delle parti

k) Una cronistoria degli ultimi affitti e i dettagli di qualsiasi locazione in corso

La responsabilità della tenuta di tale registro deve essere assunta da un'organizzazione indipendente senza scopo di lucro con pieni poteri legali per richiedere la notifica da parte dei venditori o dei loro agenti dell'intenzione di vendere o affittare. La registrazione pertinente sarà quindi visualizzata come un elenco digitale su Internet con accesso pubblico aperto in modo che i potenziali acquirenti possano ottenere dettagli di vendita completi e accurati e valutazioni comparabili per le proprietà vicine.

Con la velocità con cui l'intelligenza artificiale è in grado di lavorare, questa sostituzione snella della procedura di marketing convenzionale potrebbe essere operativa entro un anno.

Questo saggio è il seguito di "Housing: La situazione dei portoghesi nel 2025" (TPN 21-08-25).

di Roberto Cavaleiro - 01 ottobre 2025