A metodologia existente para a transferência de propriedades residenciais em Portugal é prejudicada por:

1. honorários excessivos cobrados por uma preponderância de advogados, notários, agentes, inspectores e financiadores

2. procedimentos burocráticos antiquados, centrados num sistema feudal de registo predial através do fornecimento de documentos (cadernetas) frequentemente imprecisos, preparados pelas "Finanças".

3. o suborno sistemático e subversivo de "porteiros" para acelerar a produção de certificados e licenças.

4. o submundo obscuro e generalizado do negócio imobiliário, muitas vezes com o objetivo de lucrar ilegalmente com a aquisição, por um valor inferior ao de mercado, de casas de vendedores vulneráveis, idosos e coxos ou dos seus testamenteiros.


Em média, na venda de uma casa, cerca de 20% do valor pode ser atribuído ao efeito total destes encargos acessórios. Qualquer reforma destinada a atenuar estes encargos resultará em preços mais baixos e em transferências mais fáceis, em benefício tanto do vendedor como do comprador.


Uma solução imediata para este problema agravado seria a aplicação de Inteligência Artificial à criação de um registo nacional de propriedades, no qual os dados são coligidos a partir de fontes fiáveis e processados para fornecer um "livro de registo" para cada unidade residencial, contendo


a) Detalhes dos materiais utilizados na construção, especialmente os destinados a medidas de precaução contra terramotos, inundações, incêndios e intrusos.

b) Um mapa geofísico do local e plantas de pormenor

c) Pormenores sobre as faixas de rodagem e o acesso aos equipamentos colectivos

d) Um registo das alterações estruturais e dos acrescentos efectuados nos últimos cinco anos

e) Referências dos serviços de ligação de água, eletricidade, gás e telefone

f) Valores de impostos e taxas de condomínio a pagar

g) Notificações recebidas de propostas de alteração de serviços municipais, autorizações urbanísticas, projectos e obrigações para com a comunidade

h) O valor do capital seguro para reconstrução de edifícios e o prémio pago

i) Responsabilidade pelo pagamento de hipotecas, empréstimos e outras obrigações financeiras

j) Informações completas sobre as duas transferências mais recentes do imóvel, com indicação da identidade das partes

k) Um historial dos arrendamentos recentes e pormenores de qualquer arrendamento em curso

A responsabilidade pela manutenção deste registo deve ser assumida por uma organização independente sem fins lucrativos com plenos poderes legais para exigir a notificação pelos vendedores ou seus agentes de uma intenção de vender ou arrendar. O registo pertinente será então apresentado como uma lista digital na Internet com acesso público aberto, para que os potenciais compradores possam obter informações completas e exactas sobre a venda e avaliações comparáveis de propriedades vizinhas.

Com a velocidade a que a IA é capaz de trabalhar, esta substituição racionalizada do procedimento de marketing convencional poderá estar operacional dentro de um ano.

Este ensaio é uma continuação de "Habitação: A situação dos portugueses no ano 2025" (TPN 21-08-25).

por Roberto Cavaleiro - 01 outubro 2025