Questo articolo riassume gli aspetti essenziali della proprietà di una casa per le vacanze, sia per uso personale che per affitto a breve termine.

Il fascino della proprietà portoghese

Gli stranieri godono degli stessi diritti dei cittadini portoghesi quando acquistano e possiedono una proprietà in Portogallo, senza restrizioni legali basate sulla nazionalità.

Il mercato degli affitti a breve termine

Per gli espatriati che desiderano generare un reddito dalla propria casa per le vacanze, il mercato degli affitti a breve termine offre un potenziale significativo, come l'Alojamento Local, che tuttavia richiede specifiche licenze e requisiti normativi.

Ottenere una licenza di Alojamento Local (AL):

La licenza AL è obbligatoria per le proprietà affittate a breve termine (ad esempio, tramite Airbnb o Booking.com). Il processo generalmente prevede:

Registrazione dell'attività commerciale: è necessario registrare l'attività commerciale presso il Dipartimento delle Imposte portoghese(Autoridade Tributária e Aduaneira) e la Sicurezza Sociale(Segurança Social), utilizzando i codici CAE appropriati (55201 o 55204).

Presentazione della registrazione AL al Comune: la licenza AL viene rilasciata dalla Câmara Municipal (municipio locale) del luogo in cui si trova l'immobile. È necessario fornire documenti quali:

Copia del documento d'identità/passaporto
Documento fiscale sulla proprietà(Caderneta Predial)
Registrazione dell'attività commerciale
Licença de Utilização (per gli edifici successivi al 1951)
Copia della polizza assicurativa AL
Termine di responsabilità
Prova di assicurazione dell'immobile
Documenti del proprietario/amministratore

Rappresentante fiscale (per i non residenti): se siete non residenti, avrete bisogno di un rappresentante fiscale in Portogallo che sia registrato per l'IVA.

Requisiti e ispezioni della proprietà: la vostra proprietà deve soddisfare specifici standard di sicurezza, tra cui attrezzature antincendio (estintore, coperta antincendio, rilevatori di fumo/monossido di carbonio, illuminazione di emergenza), una cassetta di pronto soccorso e informazioni di emergenza chiaramente esposte. Un'ispezione da parte del Consiglio comunale verificherà la conformità.

Segnalazione degli ospiti: è necessario registrarsi presso l'AIMA (Agenzia per l'integrazione, le migrazioni e l'asilo) per la segnalazione degli ospiti. Ciò comporta la comunicazione di dati relativi agli ospiti, quali nome, nazionalità, data di nascita, numero di documento e date di check-in/check-out.

Libro dei reclami: un libro dei reclami fisico deve essere disponibile presso la struttura.

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Importanti modifiche recenti ai regolamenti AL (a partire da novembre 2024):

Autorità comunale: i comuni hanno ora una maggiore autorità nel regolamentare le licenze di AL e possono definire "zone di contenimento" in cui le nuove licenze di AL possono essere limitate o addirittura proibite (ad esempio, parti del centro di Lisbona e Porto). È fondamentale verificare con la Câmara Municipal locale prima di acquistare una proprietà con l'intenzione di affittarla per brevi periodi.
Permanenza della licenza: le licenze AL sono ora generalmente permanenti e non scadono dopo cinque anni.
Trasferibilità: le registrazioni e le licenze AL sono ora trasferibili.
Limiti di capacità: la capacità massima degli AL è generalmente di 27 ospiti.
Restrizione all'uso residenziale: i nuovi AL non possono occupare proprietà che siano state affittate a scopo residenziale negli ultimi due anni.
Conservazione e certificati energetici: le proprietà AL devono essere ufficialmente classificate come "medie" o superiori per la conservazione (confermata da un'ispezione del consiglio) e avere un certificato energetico con un livello di efficienza energetica D o superiore.
Contributo speciale (CEAL): il controverso contributo speciale per gli alloggi locali (CEAL) è stato revocato dal nuovo governo (a partire da maggio 2024), il che significa che i proprietari di AL non sono più tenuti a pagarlo.

Tassazione per i proprietari di case vacanza e affitti a breve termine

Le proprietà in Portogallo sono soggette a diverse imposte e rivolgersi a un professionista del settore garantirà la conformità alle leggi e ai regolamenti locali, che potrebbero essere diversi da quelli della giurisdizione a cui si è abituati.

Le imposte sono dovute al momento dell'acquisto, dove si applicano un'imposta di bollo e un'imposta sul trasferimento, entrambe una tantum. In seguito possono essere applicate due imposte comunali sulla proprietà che devono essere pagate almeno annualmente.

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Inoltre, qualsiasi reddito ricavato dagli immobili portoghesi affittati sarà tassato in Portogallo, indipendentemente dal fatto che siate residenti fiscali in Portogallo. Inoltre, l'imposta dipenderà dal fatto che il reddito sia percepito a titolo personale o tramite una società. Alcune spese possono essere dedotte per ridurre il reddito imponibile soggetto a tassazione.

In caso di vendita, può essere applicata una plusvalenza.

Per saperne di più sulle conseguenze fiscali di cui sopra, si prega di consultare il seguentelinkper una discussione più dettagliata sulle aliquote e sul trattamento che possono essere applicate. Per quanto riguarda la successione di proprietà, il seguentearticolopuò fornire ulteriori informazioni sul trattamento fiscale in Portogallo.

Infine, se non siete residenti in Portogallo, potreste essere soggetti alla tassazione della vostra proprietà in Portogallo, dove siete fiscalmente residenti, e potrebbe essere applicabile un trattato contro la doppia imposizione (che potrebbe consentire di evitare la doppia imposizione).

Altre considerazioni che possono essere applicabili e fondamentali sono un'adeguata copertura assicurativa (eventi atmosferici, affitto, altro), nonché un fornitore di servizi affidabile per la manutenzione dell'immobile, per garantire che la manutenzione venga eseguita regolarmente (in particolare per gli immobili affittati).

Rivolgetevi a Dixcart Portugal per maggiori informazioni (advice.portugal@dixcart.com).

Si noti che questa non è una consulenza fiscale.