В этой статье кратко изложены основные аспекты владения домом для отдыха - как для личного пользования, так и для краткосрочной аренды.

Привлекательность португальской недвижимости

Иностранцы пользуются теми же правами, что и граждане Португалии, при покупке и владении недвижимостью в Португалии, без каких-либо юридических ограничений по признаку гражданства.

Рынок краткосрочной аренды

Для экспатов, желающих получать доход от своего дома для отдыха, рынок краткосрочной аренды предлагает значительный потенциал, как, например, Alojamento Local. Однако он сопряжен с определенными лицензионными и нормативными требованиями.

Получение лицензии Alojamento Local (AL):

Лицензия AL обязательна для недвижимости, сдаваемой в краткосрочную аренду (например, через Airbnb или Booking.com). Процесс обычно включает в себя:

Регистрация предпринимательской деятельности: Вы должны зарегистрировать свою деятельность в Налоговом департаменте Португалии(Autoridade Tributária e Aduaneira) и Службе социального обеспечения(Segurança Social), используя соответствующие коды CAE (55201 или 55204).

Подача заявления о регистрации AL в местный совет: Лицензия AL выдается муниципальным советом ( Câmara Municipal ) по месту нахождения недвижимости. Вам необходимо предоставить такие документы, как:

Копия удостоверения личности/паспорта
Документ о налоге на недвижимость(Caderneta Predial)
Регистрация предпринимательской деятельности
Лицензия на использование (для зданий, построенных после 1951 года)
Копия страхового полиса AL
Срок ответственности
Доказательство страхования имущества
Документы владельца/управляющего

Фискальный представитель (для нерезидентов): Если вы являетесь нерезидентом, вам потребуется фискальный представитель в Португалии, зарегистрированный для уплаты IVA (НДС).

Требования к недвижимости и инспекции: ваша недвижимость должна соответствовать определенным стандартам безопасности, включая средства пожарной безопасности (огнетушитель, пожарное одеяло, детекторы дыма/угарного газа, аварийное освещение), аптечку первой помощи и четко размещенную информацию о чрезвычайных ситуациях. Инспекция муниципального совета проверит соответствие требованиям.

Отчетность о гостях: Вы должны зарегистрироваться в AIMA (Агентство по интеграции, миграции и убежищу) для отчетности о гостях. Для этого необходимо предоставить данные о госте, такие как имя, национальность, дата рождения, номер документа и даты заезда/выезда.

Книга жалоб: в отеле должна быть физическая книга жалоб.

Кредиты: Pexels;

Важные последние изменения в правилах AL (начиная с ноября 2024 года):

Муниципальные власти: Муниципалитеты теперь имеют больше полномочий для регулирования выдачи разрешений на AL и могут определять "сдерживающие зоны", где выдача новых лицензий AL может быть ограничена или даже запрещена (например, в центрах Лиссабона и Порту). Очень важно проконсультироваться с местной муниципальной камарой, прежде чем покупать недвижимость с намерением сдавать ее в краткосрочную аренду.
Постоянство лицензии: лицензии AL теперь, как правило, являются постоянными и не истекают через пять лет.
Возможность передачи. Регистрации и лицензии AL теперь можно передавать.
Ограничения по вместимости: максимальная вместимость AL обычно составляет 27 гостей.
Ограничение на использование жилых помещений: новым AL запрещено занимать недвижимость, которая в течение последних двух лет сдавалась в аренду для проживания.
Сертификат о сохранении и энергоэффективности: недвижимость AL должна быть официально классифицирована как "средняя" или выше по сохранению (подтверждено инспекцией совета) и иметь энергетический сертификат с уровнем энергоэффективности D или выше.
Специальный взнос (CEAL): спорный специальный взнос на местное жилье (CEAL) был отменен новым правительством (с мая 2024 года), что означает, что владельцы AL больше не обязаны его платить.

Налогообложение для владельцев жилья для отдыха и краткосрочной аренды

В отношении недвижимости в Португалии действуют различные налоги, и обращение к соответствующему специалисту обеспечит соблюдение местных законов и правил, которые могут отличаться от привычной вам юрисдикции.

Налог уплачивается при покупке, при этом применяются гербовый сбор и налог на передачу прав собственности, которые уплачиваются единоразово. Впоследствии могут применяться два муниципальных налога на недвижимость, которые необходимо уплачивать не реже одного раза в год.

Кредиты: Pexels;

Кроме того, любой доход, полученный от сдачи португальской недвижимости в аренду, будет облагаться налогом в Португалии - независимо от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Португалии. Кроме того, размер налога будет зависеть от того, получаете ли вы доход в личном качестве или через компанию. Определенные расходы могут быть вычтены, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход, подлежащий налогообложению.

При продаже может быть получен прирост капитала.

Более подробно о налоговых последствиях, упомянутых выше, вы можете прочитать по следующей ссылкессылкудля более подробного обсуждения ставок и режимов, которые могут применяться. В отношении наследования недвижимости см.статьяможет предоставить дополнительную информацию о налоговом режиме в Португалии.

Наконец, если вы не являетесь резидентом Португалии, вы можете облагаться налогом с вашей собственности в Португалии, где вы являетесь налоговым резидентом, и к вам может быть применимо соглашение об избежании двойного налогообложения (которое может позволить избежать двойного налогообложения).

Другие соображения, которые могут быть применимы и иметь ключевое значение, - это соответствующее страховое покрытие (от непогоды, аренды, прочее), а также надежный поставщик услуг по уходу за недвижимостью для обеспечения регулярного технического обслуживания (особенно для недвижимости, сдаваемой в аренду).

За дополнительной информацией обращайтесь в Dixcart Portugal (advice.portugal@dixcart.com).

Обратите внимание, что это не налоговая консультация.