Under flera år har sektorn vuxit, pådriven av externa och interna faktorer: låga räntor, internationell efterfrågan, turism och en solid ekonomisk återhämtning. Idag är förutsättningarna annorlunda. Geopolitisk instabilitet, ränteutveckling och större selektivitet bland investerarna skapar en mer krävande marknad.

Men det finns en faktor som förblir konstant: bristen på utbud. Och det är just detta som håller priserna uppe, även i ett scenario med lägre försäljningsvolym. Det genomsnittliga värdet per kvadratmeter fortsätter att stiga och i flera delar av landet har nyproducerade bostäder för första gången passerat gränsen på 4.000 euro/m².

Denna tillväxt är inte enhetlig. Den är koncentrerad till de största stadsområdena och till högre segment, där nybyggnationen är placerad. Och här kommer en av de största utmaningarna på marknaden: kopplingen mellan den typ av produkt som utvecklas och vad majoriteten av befolkningen har råd med.

Vi bygger, men inte nödvändigtvis för att lösa bostadsproblemet. Det nya erbjudandet är fortfarande fokuserat på premiumsegmenten, medan den mest relevanta efterfrågan finns i mellan- och prisvärda segment. Denna verklighet skapar en alltmer segmenterad marknad, där tillgången blir svårare för en betydande del av befolkningen.

Å andra sidan är investerarnas intresse fortsatt starkt. Sydeuropa har konsoliderat sig som en strategisk region och Portugal drar nytta av denna trend. Segment som "build-to-rent", studentbostäder och alternativa boendeformer blir allt viktigare och attraherar institutionellt kapital.

Men utan en strategi som möjliggör ett ökat utbud på ett balanserat och prisvärt sätt kommer marknaden att fortsätta att växa ojämnt. Och denna tillväxt, som visserligen är positiv ur investeringssynpunkt, väcker viktiga frågor om social hållbarhet.

Fastighetsmarknaden i Portugal är inte längre bara en expanderande marknad. Det är en marknad i förändring.

Och denna omvandling kräver snabbare och mer strukturerade svar som är mer anpassade till verkligheten.