Elevada qualidade de vida. Baixo custo de vida. Elevada procura. Oferta limitada. Visibilidade global.

E a Marriott não está a entrar nestes mercados construindo novos hotéis. Está a comprar o que já funciona. Na sua mais recente ação, a Marriott assinou contratos com 11 hotéis como parte da sua estratégia de expansão de gama média. As propriedades estão localizadas em mercados-chave centrados em cidades, incluindo Londres e Veneza, e serão convertidas no portfólio Series by Marriott.

Este pormenor é mais importante do que o título da notícia.

Quando Boutique significa grande

Não se trata de desenvolvimentos de raiz. São negócios hoteleiros existentes e operacionais que já geram procura e fluxo de caixa. A Marriott está a integrá-los no seu sistema, a normalizá-los e a expandi-los através da sua plataforma global.

Não se trata apenas de expansão. É um manual.

Durante anos, o investimento no sector da hotelaria centrou-se no desenvolvimento - construir uma nova oferta, estabilizar ao longo do tempo e gerar retornos mais tarde. Esse modelo está a tornar-se mais difícil. Os custos são mais elevados. Os prazos são mais longos. O capital fica inativo antes de produzir rendimentos.

Os grandes operadores estão a adaptar-se. Estão a comprar, não a construir. As grandes marcas querem estar expostas a hotéis boutique, mas não têm a capacidade de encontrar e gerir pequenos negócios práticos.

Procuramos onde os outros não procuram

Enquanto os operadores institucionais se concentram na aquisição e expansão de hotéis existentes, grande parte da comunidade de investimentos ainda está a perseguir o desenvolvimento.

Isso deixa uma lacuna.

Os negócios de exploração hoteleira com fluxo de caixa e desempenho insuficiente em mercados com desempenho superior estão a ser ignorados. É exatamente aí que a Global Investment Partnership está posicionada.

O nosso próximo Portugal Golden Visa Hospitality & Tourism Fund baseia-se nesta mesma tese, investindo em empresas hoteleiras já estabelecidas, melhorando o seu desempenho e posicionando-as para a procura institucional. Primeiro estabilizamos, depois aumentamos a escala.

Não são terrenos. Não são os direitos. Nem projectos futuros.

Negócios operacionais com fluxo de caixa.

Como investir em paralelo com esta tendência

Não é necessário reproduzir o que a Marriott International está a fazer. É preciso posicionar-se à frente dela.

Há três formas de o fazer nas carteiras reais:

Mercados públicos - operadores globais de hotelaria, plataformas de reservas e ETFs focados em viagens que se beneficiam do aumento da demanda e da consolidação.

REITs - veículos imobiliários centrados na hotelaria em mercados com oferta limitada e elevada procura.

Empresas operacionais - exposição direta a operadores hoteleiros existentes e com fluxo de caixa que podem ser melhorados e transformados em alvos de aquisição institucional.

É nesta última categoria que a mudança está a acontecer.

A maior parte do capital ainda está a perseguir o desenvolvimento. Os compradores institucionais não o fazem.

Estão a comprar o que já funciona.

Porque é que Portugal se encaixa

Lisboa e Porto espelham atualmente mercados como Londres e Veneza - procura global, oferta nova limitada e forte poder de fixação de preços.

Isto torna os hotéis boutique existentes mais valiosos, especialmente aqueles que podem ser melhorados e ampliados. E é exatamente disso que as marcas globais precisam.

A Marriott não está a construir inventário. Estão a comprá-lo.

Precisam de hotéis em funcionamento que possam ser rapidamente integrados no seu sistema. Isto cria uma saída clara, em que um portefólio destes hotéis acaba por ser vendido a marcas globais como a Marriott.

Ficar um passo à frente

A iniciativa da Marriott confirma o rumo que o mercado está a tomar. Eles não são precoces. São precisos.

E na altura em que estão a adquirir em grande escala, a oportunidade já passou para aqueles que se posicionaram à sua frente.

E é exatamente aí que nos encontramos.