Podobnie jak czekoladki, o których wszyscy wiemy, że pojawią się pod choinką, wniosek bez wątpienia ustanawia obniżoną stawkę VAT na prace budowlane lub remontowe na nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu na cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że sprzedaż lub wynajem nie przekracza progów odpowiednio 648 022 euro i 2300 euro miesięcznie.

We wniosku określono, że obniżona stawka ma zastosowanie do nieruchomości sprzedawanych jako stałe miejsce zamieszkania nabywcy w ciągu 24 miesięcy od wydania dokumentacji związanej z certyfikatem obłożenia lub wynajmowanych w tym samym okresie, przy czym umowa najmu pozostaje w mocy przez co najmniej 36 miesięcy, następujących po sobie lub nie, w ciągu pierwszych pięciu lat po wydaniu dokumentacji związanej z certyfikatem obłożenia.

Niemniej jednak, w duchu magii i czarów sezonu, Propozycja ujawnia nieoczekiwany zwrot akcji.

Przepisy określają bowiem, że obniżony podatek VAT będzie miał zastosowanie wyłącznie do projektów urbanistycznych rozpoczętych między 25 września 2025 r. a 31 grudnia 2029 r., a obowiązek podatkowy powstanie od 1 stycznia 2026 r., co stanowi znacznie bardziej ograniczone ramy czasowe, niż wielu miało nadzieję.

Dla deweloperów i firm budowlanych liczących na ten długo oczekiwany prezent w świątecznej skarpecie, Propozycja zasłużyła na (ostrożne) oklaski. Jest to niewątpliwie okazja do obniżenia kosztów projektów i ich obciążeń podatkowych, ale oczekiwania co do szerszego zakresu zostały rozwiane, a kilka praktycznych wątpliwości budzi duże wątpliwości.

Na przykład, co dokładnie oznacza "operacje miejskie, których inicjatywa proceduralna rozpoczyna się między 25 września 2025 r. a 31 grudnia 2029 r."? - Czy jest to pierwszy krok podjęty przez podatnika w ratuszu, czy też wstępna decyzja gminy w sprawie projektu?

W przypadku późniejszego niespełnienia warunków do zastosowania stawki obniżonej, projekt przewiduje mechanizmy zwrotu podatku VAT (różnicy między stawką obniżoną a stawką podstawową) do państwa, a aby zapewnić sprawny przebieg tego procesu, zmieniono mechanizm odwrotnego obciążenia dla usług budowlanych - wymagając od nabywcy (jako podatnika) samodzielnego rozliczenia podatku VAT, nawet jeśli wykonuje on jedynie czynności zwolnione z VAT.

A jeśli chodzi o zwrot podatku VAT do państwa, wniosek określa, że mogą mieć zastosowanie odsetki i "inne obowiązujące kary". Ale co to oznacza? Prawdopodobnie karę za niezapłacony podatek VAT. Czy taka kara nie może być nadmierna w zależności od okoliczności?

Pomijając kwestie praktyczne i zgodnie z (kończącym się już) duchem dawania, dobre uczynki niosą ze sobą dodatkową nutę słodyczy.

W rzeczywistości system przewiduje nawet możliwość odzyskania części podatku przez osoby fizyczne, jeśli później spełnią one warunki obniżonej stawki.

Tak, podatek VAT zapłacony przez osoby fizyczne za prace budowlane związane z ich własnym stałym miejscem zamieszkania (w przypadku gdy obowiązek podatkowy VAT powstaje do dnia 31 grudnia 2032 r.) może również korzystać ze stawki 6%.

Krótko mówiąc, każdy, kto buduje własny dom, pod warunkiem, że cena zakupu gruntu lub, jeśli jest wyższa, zarejestrowana wartość podlegająca opodatkowaniu wraz z kosztami budowy pozostaje poniżej 648 022 EUR, może skorzystać z obniżonej stawki na koniec.

Prawdą jest, że idealny prezent jest rzadkością, a osoby fizyczne muszą początkowo płacić podatek VAT według standardowej stawki, jednak należy się uznanie za stworzenie specjalnego systemu, który obejmuje również osoby fizyczne.

Ostatecznie, po dokonaniu wszystkich obliczeń, w tak drogim sezonie, bilans tej propozycji wygląda całkiem korzystnie - jednak jej wąski zakres i praktyczne wyzwania pozostają trudne do zignorowania.

Zespół ds. nieruchomości w Forvis Mazars już teraz ściśle współpracuje z klientami w zakresie nawigacji po tych zmianach i przewidywania ich wpływu na nadchodzące projekty.

Artykuł został napisany przez:

Diogo Gomes Pereira, Tax Associate Partner w Forvis Mazars w Portugalii(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager w Forvis Mazars w Portugalii(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Tax Senior w Forvis Mazars w Portugalii(maria.lopes@forvismazars.com)